В СФ обсудили использование инструментов комплексного освоения территорий для решения задачи по увеличению объемов жилищного строительства.
Председатель Комитета
СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению
и делам Севера Олег Мельниченко
Мельниченко
Олег ВладимировичГубернатор Пензенской области
провел «круглый стол» на тему «Использование инструментов комплексного освоения
территорий и развития застроенных территорий для решения задачи по увеличению
объемов жилищного строительства».
«Обеспечение граждан доступным жильем, создание комфортной и качественной среды проживания являются приоритетом государственной политики», — подчеркнул глава профильного Комитета СФ.
Сенатор напомнил, что национальным проектом «Жилье и городская среда» среди целей, которые необходимо достичь к 2024 году, — увеличение объема жилищного строительства до величины не менее чем 120 млн. квадратных метров в год, увеличение объема ввода жилья в многоквартирных домах до величины не менее 80,0 млн. кв. метров в год, количество граждан, расселенных из непригодного для проживания жилищного фонда, нарастающим итогом должно достигнуть 530 900 человек, а площадь расселенного непригодного для проживания жилищного фонда нарастающим итогом должна составить 9,54 млн кв. метров.
Участие средств инвесторов в строительстве жилья, расселении аварийного, ветхого жилищного фонда, крайне необходимо
Олег Мельниченко отметил, что несмотря на то, что согласно паспорту проекта большую часть финансовых средств на выполнение мероприятий планируется направить из федерального бюджета, участие средств инвесторов в строительстве жилья, расселении аварийного, ветхого жилищного фонда, крайне необходимо. «Предусмотренные Градостроительным кодексом механизмы развития застроенных территорий и комплексного освоения территорий на сегодняшний день являются ключевыми для привлечения инвестиций в данную сферу».
По словам сенатора, институт развития застроенных территорий на протяжении более чем 10 лет применялся городами в целях преобразования территорий ветхой жилой застройки. «Основной проблемой этого механизма было и остается создание для инвестора-застройщика условий, которые стимулировали бы привлечение частного капитала к проектам по развитию застроенных территорий. Высвобождение участков – это не только долгий, но и дорогостоящий процесс».
Олег Мельниченко обратил внимание, что проекты по комплексному освоению территорий, в отличие от предыдущего механизма, не связаны с вопросами расселения жилья. Как правило, это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка. Данная модель застройки предполагает строительство силами застройщика всей сопутствующей инфраструктуры (инженерной, социальной, транспортной).
Большинство участков под жилищное строительство не обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой
«Одной из насущных проблем комплексного освоения территорий является инженерная подготовка предполагаемых к застройке земельных участков, что означает для застройщика значительные капитальные вложения с длительным сроком окупаемости. В настоящее время большинство участков под жилищное строительство не обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой», — подчеркнул Олег Мельниченко.
По информации портала «Единый реестр застройщиков», размещенной в сентябре 2018 года, проекты комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий занимают не более 5 проц. объемов текущего строительства. В ряде регионов практика применения обсуждаемых механизмов отсутствует вовсе (Мурманская область, Еврейская автономная область, Чукотский автономный округ).
Олег Мельниченко сообщил, что с середины декабря прошлого года до начала февраля текущего года Комитет СФ проводил опрос субъектов о проблемах применения механизмов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий. Ответы пришли из 58 субъектов, и опрос показал наличие в субъектах схожих проблем. Например, невысокая экономическая рентабельность проектов при применении механизма развития застроенных территорий ввиду затрат инвесторов-застройщиков на обеспечение переселения граждан из многоквартирных домов, расположенных в границах развиваемой территории, затрат на строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, а также наличие в законодательстве ограничений на включение в границы застроенных территорий, в отношении которых принято решение о развитии, ряда объектов (например, индивидуальное жилье, гаражи, некапитальные строения и т. п.), что препятствует планомерному и поступательному проведению реконструкции жилых кварталов и микрорайонов.
Кроме этого Олег Мельниченко указал на отсутствие четкого правового механизма расселения домов, не признанных аварийными, что зачастую не позволяет в намеченные сроки завершить процедуру расселения дома в случае, если на расселение не согласен хотя бы один из собственников жилых помещений в доме, и другие.
Сенатор также напомнил, что в Правительстве РФ идет работа над совершенствованием механизмов комплексного и устойчивого развития территорий. В ноябре 2018 г. Государственной Думой принят в первом чтении внесенный Правительством РФ проект федерального закона, предусматривающий новации об отдельных видах деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в том числе положения об изъятии земельных участков и других объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии застроенной территории (проект № 503785–7). Его принятие планируется в текущую сессию.
Минстроем России и акционерным обществом «ДОМ.РФ» в соответствии национальным проектом разрабатывается методический документ «Стандарт комплексного развития территорий».
Парламентарий отметил, что в части финансовой поддержки федеральным проектом «Жилье» предусмотрено выделение средств на финансирование мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства субъектов РФ. «Полагаю, что на старте реализации национального проекта необходимо всесторонне обсудить достаточность планируемых финансовых и законодательных мер по вовлечению инвесторов-застройщиков в реализацию национального проекта».
Олег Мельниченко подчеркнул, что преобразование городских территорий – поле, на котором сталкиваются интересы публичной власти, которая должна решать задачи сокращения ветхого, аварийного жилья, обеспечения жильем различных категорий граждан, обеспечения комфортной городской среды, интересы застройщиков, которые, будучи коммерческими организациями, преследуют цели увеличения прибыли при сокращении расходов, а также интересы граждан, у которых при реализации таких проектов решается основной вопрос – жилищный.
Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Дмитрий Волков поблагодарил Совет Федерации, профильный Комитет палаты за постоянное внимание к теме и конструктивную работу в этом направлении. Представитель Минстроя рассказал о последних корректировках законодательства, разработанных ведомством, в частности, о введении понятия «институт комплексного развития территорий».
В мероприятии приняли участие первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, члены Совета Федерации, представители Министерства строительства и ЖКХ РФ, госкорпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ, региональных органов государственной власти, органов местного самоуправления.