Широкий спектр проблем законодательного обеспечения финансирования жилищного строительства в России обсужден на заседании «круглого стола», который провел Комитет СФ по финансовым рынкам и денежному обращению. В его работе приняли участие парламентарии, руководители федеральных органов управления, предпринимательских кругов, представители научного сообщества, общественных организаций.
Для решения жилищной проблемы государство должно обеспечить комплексное решение двух задач: с одной стороны, обеспечить необходимые объемы жилищного строительства и его бесперебойное финансирование, с другой предоставить населению возможности приобретения этого жилья за счет ипотечного жилищного кредитования, подчеркивали участники заседания.
Они констатировали, что спрос на жилье в России стабильно растет, в том числе и за счет роста благосостояния населения. Так, в 2005 году среднемесячная заработная плата составила свыше 8,5 тысячи рублей, что на 27 процентов превысило уровень предшествующего года. Однако, указывали специалисты, куда более быстрыми темпами растут цены на жилье. Кроме того, по их словам, набирает силу негативная тенденция по снижению ежегодного объема вводимого государством жилья для малообеспеченных граждан. Согласно экспертам, если его доля в среднем по России составляла около 7 процентов, то в некоторых регионах она не превышала одного процента.
Учитывая, что по состоянию на конец 2005 года общий объем жилищного фонда России составлял почти 3 млрд квадратных метров, то средняя обеспеченность жильем 20,8 квадратных метров на человека. Хотя этот показатель, конечно же, достаточно высок, констатировали специалисты, региональная дифференциация обеспеченности жильем по регионам очень существенна. Обращает на себя внимание и неоднородность рынка жилья в различных административно-территориальных образованиях России. Так, например, рынок московского региона демонстрирует наибольший разрыв между спросом и предложением на квартиры, а также рост цен; равно как и рынки жилья Петербурга, некоторых других крупных городов страны. Вместе с тем на этом фоне, отмечали выступавшие, существует еще один аспект большой жилищной проблемы — состояние жилищного фонда. Оно оставляет желать лучшего: согласно опросам, до трети граждан оценивают свое жилье как «плохое» и «очень плохое».
Одной из причин роста цен на рынке жилья, по мнению экспертов, являются недостаточно развитые и диверсифицированные механизмы финансирования строительства жилья. В частности, большинство аналитиков рынка недвижимости отмечали, что вступление в силу в 2004 году закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов » серьезно подорвало финансирование строительства за счет средств населения и привело к остановке реализации ряда проектов в сфере жилищного строительства. Хотя спустя год в этот законодательный акт были внесены поправки, застройщики уже успели существенно изменить условия договоров с населением. Они практически ушли от долевых схем в строительстве к альтернативным вариантам, в том числе к вексельной схеме приобретения квартир. Аналогичная ситуация сложилась и после введения в действие закона «О жилищных накопительных кооперативах», а также Жилищного кодекса РФ, которые практически перекрыли еще один способ финансирования строительства жилья за счет средств населения. Вслед за наложенными законодательством жесткими ограничениями на финансирование строительства по кооперативным схемам рынок выработал еще один вариант кооперативного движения ипотечные кооперативы, указывали выступавшие.
Большое внимание на заседании было уделено проблемам организации заимствований под реализацию одной из подпрограмм федеральной целевой программы «Жилище». В связи с этим участники «круглого стола» констатировали: основным сдерживающим фактором развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства остается отсутствие финансирования, а государственные гарантии Российской Федерации не в полной мере решают эту проблему.
Кроме того, указывалось участниками «круглого стола», строительные компании, особенно малые и средние, сталкиваются с проблемами недостатка собственных средств и сложностью привлечения финансирования при реализации инвестиционно-строительного проекта. Специалисты обратили внимание парламентариев и на серьезные сложности кредитования, с которыми сталкиваются те, кто осуществляет реализацию крупных строительных проектов.
Одним из эффективных механизмов привлечения средств в строительство, отмечалось на заседании, являются паевые инвестиционные фонды именно они расширяют возможности перетока средств между отраслями экономики. Однако, подчеркивалось выступавшими, сегодня действуют ограничения их деятельности. Они ограничены в возможности инвестирования накопительной части пенсии так называемых «молчунов» в этот вид активов, незначительностью количества паев фондов, которые обращаются на биржевом рынке, а также крайне небольшим количеством пайщиков фондов, осуществляющих инвестиции в строительные проекты.
Заседание «круглого стола» обсудило рекомендации органам государственной власти и управления.