Анализ действующего законодательства по вопросам земельных отношений более чем 65 субъектов Российской Федерации показал, что на основании федерального законодательства в субъектах РФ приняты региональные законы и иные акты, содержащие нормы земельного права. Были выявлены и типовые проблемы, связанные с несовершенством законодательной базы, которой регулируются земельные отношения. Они провоцируют нарушения земельного законодательства и ограничивают возможности сельскохозтоваропроизводителей использовать землю в качестве предмета залога и привлекать на этой основе финансовые ресурсы для производственной деятельности, заявил «Федеральному справочнику» председатель Комитета СФ по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Геннадий Горбунов.
Основные проблемы можно свести к следующему, продолжал он.
— Во‑первых, чрезвычайно усложнены и сопровождаются большими издержками работы, связанные с формированием земельных участков в счет земельных долей из состава площадей сельскохозяйственных угодий. Во‑вторых, высока стоимость работ по межеванию земель и длительное время занимает процедура постановки на кадастровый учет.
По расчетам стоимость работ по межеванию составляет по регионам за 1 га от 40 до 100 рублей в Оренбургской области, от 150 до 175 рублей в Ставропольском крае, от 200 до 500 рублей в Воронежской области. В Ярославской области для отдельных хозяйств эта оплата достигает в целом 10 млн. рублей.
Устарел картографический материал, который не обновлялся 2030 лет. Если наряду с землеустроительными работами в договор включаются услуги по организационному и юридическому сопровождению, то стоимость затрат по формированию земельных участков возрастает для собственника земельной доли до 34 тыс. рублей за 1 га.
На основании изучения практики прохождения документов для оформления земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения Курганской области, например, председатель Комитета СФ приходит к выводу, что
в лучшем случае эта процедура занимает в области от 3 до 6 месяцев, затраты на работу с ними для гражданина составляет от 3,5 тыс. до 15 тыс. рублей. Если учесть, что основным контингентом владельцев земельных паев являются люди преклонного возраста, проживающие в удалении от районных центров, где сосредоточены оформляющие организации, можно предугадывать их проблемы с транспортом, удлиняющие сроки работ, требующие дополнительных затрат и порождающие многочисленные жалобы.
Для снижения стоимости землеустроительных услуг землеустроительным организациям необходимо открыть доступ к планово-картографическим материалам, имеющимся в распоряжении федеральных землеустроительных служб. На кадастровый учет целесообразно ставить участки на основании материалов землеустроительного дела, выполненного камеральным способом, а местоположение границ земельных участков определять на основании графической части общего проекта перераспределения земель сельскохозяйственного предприятия, утвержденного общим собранием коллектива.
Затраты на оформление прав на землю, как правило, берут на себя приобретатели земельных участков. В Республике Коми, например, расходы на выделение одной земельной доли составляют 3550 тыс. рублей. С большими временными и финансовыми издержками связано формирование земельных участков в счет невостребованных земельных долей, которые в некоторых регионах составляют значительную часть сельхозугодий: в Республике Коми, например, их не востребовано 60 процентов (в России 25 процентов, или 28,5 млн. га). Однако суд признать невостребованные земельные доли собственностью субъекта федерального или муниципального образования не может без первоначальной регистрации общей долевой собственности сельхозорганизации. Но для этого необходимо провести землеустроительные работы, составить проект перераспределения, что требует инвентаризации земель, уточнения списка собственников земельных долей, нанесения на плановый материал изменений в землепользовании за последние 10 лет. В Ленинградской области затраты на выделение земельного участка площадью 500 га в счет невостребованных земельных долей в одном хозяйстве составляют не менее 3 млн. рублей (6 тыс. рублей за 1 га), из них за работы организационного этапа около 470 тыс. рублей (в том числе публикация в газете примерно 130 тыс. рублей), за межевание и постановку на кадастровый учет 2,5 млн. рублей (5 тыс. рублей за 1 га).
При подготовке документов собственники земельных долей сталкиваются и с другими трудно решаемыми проблемами: утратой оригиналов свидетельств о праве собственности на земельную долю, отсутствием утвердительного документа на списки собственников земельных долей, ранее принятые постановлениями глав администраций районов, ошибками при подготовке рабочими группами хозяйств списков собственников, отсутствием правоустанавливающих документов и т. д. Во всех случаях необходимо обращение в суд операция для сельских жителей сложная и практически недоступная.
Нет единых требований к составу документов, необходимых для государственной регистрации, что приводит к большому разбросу состава и предъявляемых к заявителям требований при регистрации прав и договоров аренды.
Задержки с оформлением документов могут объясняться недостатком кадров и низким профессиональным уровнем работающих в органах местного самоуправления специалистов, ответственных за учет использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе находящихся в долевой собственности граждан.
Особая проблема слабость контроля за использованием земель. Порядок его установлен Положением о государственном земельном контроле, утвержденным постановлением Правительства РФ. Его обеспечение возложено на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, Федеральную службу по надзору в сфере природопользования, Федеральную службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальные органы. В соответствии с действующим законодательством субъект Федерации имеет право обратиться в суд с заявлением об изъятии неиспользуемого земельного участка или используемого ненадлежащим образом, однако право контроля за использованием земель в установленном порядке субъекту Федерации не предоставлено, отсюда, следовательно, они не могут быть и заявителями для судебного рассмотрения.
В правовых актах нет к тому же определения понятия «ненадлежащего использования сельскохозяйственных угодий». Включает ли оно «нецелевое» использование? В Вологодской области, например, часть земель сельскохозяйственного назначения перешла в собственность лиц, использующих эти земли не в сельскохозяйственных, а в коммерческих целях последующей перепродажи для использования под элитную жилую застройку. Такие случаи имеют место во многих регионах. Согласно действующему законодательству, земли сельскохозяйственных угодий должны переводиться в другие категории только в исключительных случаях, но на практике часто их переводят в земли поселений, затем в другие категории земель. Перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений идет особенно активно в Пермской области. В первом полугодии 2007 года переведено таким образом 732,9 га, подготовлены документы еще на 3315 га. Во всех таких случаях проигнорированы условия, предусмотренные для этих случаев законодательством.
Отсутствие единого механизма регистрации договоров аренды земельных долей в составе общей долевой собственности вынуждает сельскохозяйственные организации оформлять договоры аренды на срок менее одного года, что, в свою очередь, лишает таких арендаторов права на получение кредита. В ряде регионов развивается так называемая «агрессивная» скупка земельных долей с целью вытеснения действующих сельхозорганизаций из производственной сферы с использованием низкой юридической компетентности сельских жителей, дезинформации собственников земельных долей, получения под разными предлогами доверенностей на операции с земельными долями. Попытки в некоторых случаях расторгнуть такие сделки и вернуть права на землю и земельные доли наталкиваются на жесткое сопротивление таких покупателей и инертность властей.
Для решения земельных проблем регионы России проводят работу по созданию своей правовой и экономической базы, способствующей более рациональному и эффективному использованию земель сельскохозяйственного назначения, защиты прав и интересов собственников, землепользователей, упрощению процедур их оформления. Сюда можно в первую очередь отнести стимулирование освоения неиспользуемых сельскохозяйственных угодий.
По мнению представителей муниципальных образований Ленинградской области, основной проблемой является массовая скупка земельных долей и перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории, не связанные с ведением сельскохозяйственного производства. В отдельных муниципальных образованиях из рук владельцев ушло до 50 процентов земельных долей. Это дестабилизирует работу хозяйств и общую ситуацию в сельском хозяйстве. В настоящее время утверждена региональная целевая программа создания автоматизированной системы ведения комплексного регионального кадастра Ленинградской области, которая может стать важным для экономики области информационным ресурсом. Полноценная реализация этой программы требует федерального законодательного сопровождения.
С учетом практики применения действующего законодательства, регулирующего правила оборота земель сельскохозяйственного назначения, Председатель Комитета СФ предложил внести в основные регулирующие этот процесс законодательные акты необходимые уточнения и дополнения. По его мнению, решение проблем организационно-правового характера в регулировании использования земель сельхозназначения позволит вовлечь в оборот и перераспределить в пользу эффективного собственника неиспользуемые сегодня по разным причинам земли.
Для завершения земельной реформы необходимо подключить все уровни власти от муниципальных до государственных, законодательно разграничить сферы их ответственности, предусмотреть финансовое обеспечение всех проводимых мероприятий, заявил Г.Горбунов. Результатом такой работы станет появление законодательной базы, способствующей целевому и эффективному использованию земли, сохранению одного из самых крупных в мире земельных ресурсов, заключил он.
(По материалам «Федерального справочника»)