Государство заинтересовано в создании цивилизованного рынка арендного жилья это необходимо для построения постиндустриальной экономики, повышения территориальной мобильности активного населения, формирования новых стандартов качества жилья и качества человеческого капитала. Это подчеркнул, открывая заседание, председатель Комиссии СФ по жилищной политике и ЖКХ Валерий Парфенов.
Задачи по формированию рынка социального жилья необходимо решать, чтобы не было громадных очередей на жилье, и для создания цивилизованных условий жизнедеятельности граждан в последующие годы, убежден Валерий Парфенов. «Система социального коммерческого найма это, по сути, стартовая площадка для будущих поколений», — подчеркнул сенатор В.Парфенов.
* * *
Об освоении практики социального коммерческого найма говорили участники расширенного заседания Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Социальное арендное жилье: проблемы и перспективы». В заседании приняли участие представители пяти субъектов Федерации, где занимаются этим направлением (Чувашии, Калужской и Самарской областей, Москвы и Санкт-Петербурга), руководители профильных институтов развития и строительных компаний, фонда содействия развитию жилищного строительства.
Жилищная проблема в России не теряет своей остроты, и масштаб проблемы колоссален. Согласно опросам форда «Общественное мнение», 42% россиян испытывают потребность в приобретении жилплощади. В Москве очередь на получение жилья социального найма около 200 тысяч семей, в маленьких городах люди вообще не верят в получение жилья социального найма. Очевидно, что система социального найма не работает, а строительство жилья для социальной аренды, считают в Совете Федерации, может решить жилищные проблемы россиян, не имеющих возможность приобрести его в собственность.
Как рассказал заместитель председателя Кабинета министров Чувашии Александр Гончаров, в республике действует указ главы региона о формировании государственного жилого фонда и работа по его формированию ведется с 2008 года. Результатом стало строительство 1 144 квартир и сдача этого жилья в наем гражданам из числа очередников, пострадавших дольщиков и привлеченных в регион специалистов. Строительство жилья в социальный найм ведется из средств республиканского бюджета плюс привлеченные средства организаций-застройщиков. В этом году на подходе еще 686 квартир.
Договор с арендатором заключается на пять лет, без права приватизации и по арендной цене, определяемой постановлением республиканского кабмина, пояснил А.Гончаров. Из получивших квартиры в найм 350 семей переселено в нормальные условия из общежитий. Более 65% (из 10 тысяч семей, подавших заявки на коммерческий найм), — это представители бюджетной сферы. Всего же «очередников» в Чебоксарах около 47 тысяч семей, подчеркнул А.Гончаров. Сегодня на повестке дня вопрос, который поднимают уже многие арендаторы, — о возможности выкупа арендуемого жилья. В Чувашии рассматривают плюсы и минусы от принятия такого решения, учитывая, что средства от выкупа жилья арендаторами могут стать хорошим подспорьем в дальнейшем строительстве «доходных» домов.
Начальник управления жилищным строительством и ЖКХ Правительства Калужской области Вадим Чернышов обратил внимание на рост востребованности жилья по социальному найму в связи с привлечением в регион дополнительных трудовых ресурсов. Около 30 тысяч рабочих рук потребуется Калужской области дополнительно для участия в проектах, которые реализуются в регионе, и планируются к реализации. Для решения этой проблемы необходимо, в первую очередь, квартиры для специалистов по социальному найму.
Точку зрения строителей и актуальные для застройщиков вопросы затронули в своих выступлениях руководители Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверманн и Андрей Анисимов. Арендная плата за квартиру по социальному найму не должна превышать 30% от совокупного дохода семьи. При этом застройщики должны иметь гарантии окупаемости строительства. Обостряется эта проблема и различными нормативами арендной платы в различных территориях. Чтобы вызвать у строительных компаний интерес к строительству арендного социального жилья, к участию в проектах по возведению «доходных» домов нужна, по мнению Андрея Анисимова, особая позиция государства, нужна специальная тарифная и налоговая политика для арендодателей.
В состоявшейся дискуссии на расширенном заседании Комиссии СФ по жилищной политике и ЖКХ поднимались различные проблемы, связанные с экономическими и социальными нюансами при реализации проектов социального жилого найма.
* * *
Кстати, в 19 и начале 20 века в России именно доходные дома во многом решали квартирный вопрос. Первые доходные дома в России были открыты еще в 18 веке, их строили состоятельные люди «под жильцов». Особенно преуспел Санкт-Петербург, который и строился в основном как город доходных домов. В дореволюционных Москве и Петербурге лишь 5% горожан имели жилье в собственности. Квартирант и домовладелец подписывали контракт, который мог включать в себя и бытовые условия, и обеспечение питания квартиранта — аренду «со столом».
В зарубежных странах и сегодня значительная часть жилья арендное. Приблизительно 37% строящегося жилья в Швейцарии сдается в аренду, в Великобритании 56%, в США 25%. В индустриальных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше среднего. Например, в Нью-Йорке в 2007 году только 33% граждан проживали в собственном жилье. Принят на Украине Закон «О жилищном фонде социального назначения», прописывающий нормы социальной аренды.
* * *
В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70% от общего количества жилья. При этом доля арендуемого жилья менее 25–30%, а из этого жилья официально сдается менее одной пятой помещений. Самая распространенная в России категория нанимателей жилья люди, снимающие квартиры у частных лиц (собственников квартир). Это вариант коммерческой аренды, однако сегодня этот рынок арендного жилья сегмент теневой экономики, поле деятельности для частников и полулегальных структур.
По экспертным оценкам, из 200 тысяч квадратных метров жилья, сдающегося в аренду в Москве, только в 20% случаев собственники делают это легально.
На «сером» рынке низкие цены и низкое качество арендуемого жилья, при этом отсутствует учет затрат на его приобретение и обслуживание. Все это не дает возможностей коммерческим проектам арендного жилья конкурировать с жильем, сдаваемым частниками на нелегальном рынке. Но доходные дома должны составить частному сектору реальную0 конкуренцию, считают сенаторы.
Эту ситуацию, по мнению специалистов, может исправить государство посредством поддержки легальных арендодателей и практики создания доходных домов. В идеале решение «жилищного вопроса» в России должно выглядеть так: малоимущие будут получать социальное жилье, средний класс пользоваться арендой доходных домов, а богатые граждане будут приобретать в собственность дорогое коммерческое жилье.
Жилая среда, создаваемая в результате применения новых принципов проектирования, строительства, эксплуатации и управления в секторе доходных домов, будет способствовать повышению качества человеческого капитала и формированию главного ресурса экономики новой формации, считают участники заседания.
* * *
Для развития рынка арендного жилья необходимо создание условий для эффективного государственно-частного партнерства, принятие ряда законов и изменений Налогового кодекса РФ.
Министерство регионального развития РФ разработало «Программу развития рынка арендного жилья в РФ». Планируется, что к 2020 году рынок аренды жилья в России должен вырасти до 20% от общего объема жилого фонда. Если учесть, что общий объем ввода жилья к тому времени должен достичь 140 млн кв. м., то речь идет о почти 30 миллионах «квадратов» арендного жилья ежегодно.
С реализацией этой программы существующий рынок аренды будет перестроен, и у россиян появится возможность снимать комфортные квартиры недорого и «прозрачно». За наем типовой квартиры в доходном доме в зависимости от региона придется платить от 7 до 14 тысяч рублей в месяц. По оценке Минрегиона, размер арендного платежа будет ниже существующего сейчас предложения на «сером» рынке.
Строительство доходных домов должно решить проблему очередников, малообеспеченных и молодых семей. С другой стороны, это позволит оживить строительную отрасль. Кроме того, развитие института «доходных домов» — существенный толчок к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения, один из существенных механизмов поддержки и развития промышленных кластеров, привлечения в регионы инвесторов.
На заседании отмечалось, что в нашей стране уже есть реализуемые проекты возрождения доходного дела. При поддержке региональных властей проекты строительства «доходных» домов реализуются в Калужской области, Чувашии, Новосибирске.
* * *
Итогом дискуссии стало Решение расширенного заседания Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Социальное (арендное) жилье: проблемы и перспективы развития», в котором содержится ряд рекомендаций и предложений в адрес федеральных и региональных органов власти.
В числе приоритетных и социально значимых задач, решаемых государством, отмечается в итоговом Решении — создание комфортных условий для жизни граждан, обеспечение их достойным жильем. Постоянно возрастающие общественные потребности приводят к необходимости качественного изменения «структуры» рынка жилья. Один из возможных путей — увеличение обеспеченного платежеспособным спросом предложения доступного и комфортного жилья через введение механизма предоставления социального (арендного) жилья.
В Российской Федерации, говорится в констатирующей части Решения, уже имеется положительный опыт строительства и эксплуатации социального (арендного) жилья в Чувашской Республике, Калужской области, в городах федерального значения Москва и Санкт-Петербург. Однако развитие этого опыта на территории Российской Федерации потребует соответствующего законодательного обеспечения, разработки критериев и правил отнесения жилья с определенными технико-экономическими параметрами и санитарными нормами к категории «социального (арендного) жилья», разработки Программы развития рынка арендного жилья в Российской Федерации с определением условий участия в ней субъектов федерации и муниципалитетов, а также институтов развития (ВЭБ, АИЖК, Фонд РЖС) и Пенсионного фонда РФ; формирования понятных и прозрачных правил для сдачи в наем (аренду) квартир в доходных домах, создания необходимых предпосылок для вывода «из тени» нелегально функционирующего рынка аренды частного жилья.
Комиссия отмечает, что процесс развития рынка арендного жилья в России потребует от:
Правительства Российской Федерации рассмотреть возможность:
1. Разработать (определить) критерии и правила отнесения жилья с определенными (и обязательными) технико-экономическими параметрами и санитарными нормами к категории «социального (арендного) жилья».
2. Участия институтов развития (ВЭБ, АИЖК, Фонд РЖС) и Пенсионного фонда Российской Федерации в подготовке проектов (и создании механизмов) государственно-частного партнерства для формирования в регионах рынка арендного жилья.
3. Разработки системы стимулов для заинтересованного участия коммерческих структур в формировании цивилизованного рынка арендного жилья в части предоставления налоговых льгот и преференций для юридических и физических лиц при создании, приобретении и эксплуатации социального (арендного) жилья, а также снятия или предоставления рассрочки в оплате инфраструктурных обременении при строительстве доходных (арендных) домов.
4. Внесения изменений:
— в Земельный кодекс, направленных на упрощение порядка передачи земельных участков под строительство социального (арендного) жилья.
— в Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс в части оптимизации нормативного регулирования договора социального найма.
Министерства регионального развития Российской Федерации:
Разработать Программу развития рынка арендного жилья в Российской Федерации, определить состав участников этой программы, принципы ее построения и механизм функционирования.
В рамках Программы организовать эффективное управление процессом создания рынка социального (арендного) жилья, обеспечить координацию и взаимодействие всех участников этого рынка.
Подготовить предложения (рекомендации) для субъектов Российской Федерации по их участию в данной Программе, принимая во внимание тот факт, что практически в каждом регионе приняты программы жилищного строительства и развития промышленности производства строительных материалов.
Организовать разработку «модельных» проектных решений, внедрение современных технологий организации производства строительных материалов, отечественного и зарубежного опыта эффективного управления процессом обеспечения финансирования и строительства социального (арендного) жилья.
Совместно с заинтересованными ведомствами определить размер арендной ставки на социальное (арендное) жилье в зависимости от его технико-экономических параметров, санитарных норм, месторасположения и прочих существенных условий.
Внесения (в привязке к формированию рынка арендного жилья) корректив в Подпрограмму «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011- 2015 годы, в том числе в части имеющихся ограничений по возрасту для потенциальных участников Подпрограммы, по составу и количеству членов молодой семьи, уровню ее доходов, по условиям получения и использования ипотечного кредита, а также материнского капитала.
Создания государственного агента — корпорации развития арендного жилья, — первоочередной задачей которого должно стать разработка проектов и организация строительства пилотных доходных (арендных) домов в регионах, нуждающихся в притоке квалифицированных трудовых ресурсов, отработка рыночных механизмов и экономических стимулов к развитию данного сегмента жилья.
Федерального Собрания Российской Федерации:
Разработать предложения по законодательному обеспечению процесса формирования рынка социального (арендного) жилья с учетом имеющегося международного опыта, а также опыта субъектов федерации по строительству и предоставлению гражданам арендного жилья.
Осуществлять мониторинг правоприменительной практики реализации Программы развития рынка арендного жилья в Российской Федерации.
Субъектов Российской Федерации:
1. Разработать региональные Программы развития рынка арендного жилья, определить состав участников этой программы, принципы ее построения и механизм функционирования.
2. В рамках региональных Программ организовать эффективное управление процессом создания рынка социального (арендного) жилья, обеспечить координацию и взаимодействие всех участников этого рынка, в том числе предусмотреть возможность компенсации процентных ставок по инфраструктурным и строительным кредитам.
3. Совместно с муниципальными образованиями рассмотреть возможность предоставления на льготных условиях земельных участков под застройку, финансовое участие бюджетов (субъектов и муниципалитетов) в инфраструктурном обеспечении.
4. Рассмотреть возможность снятия или предоставления рассрочки в оплате инфраструктурных обременении при строительстве доходных (арендных) домов.
5. Рассмотреть возможность «перепрофилировать» под арендное жилье не завершенные строительные объекты, а также подлежащие реконструкции здания.
Пенсионного фонда Российской Федерации:
1. Рассмотреть возможность (условия) вовлечения пенсионных денег в строительство социального (арендного) жилья с внесением соответствующих предложений по необходимым изменениям в Федеральное законодательство.
Федерального Фонда содействия развитию жилищному строительству:
1. Рассмотреть возможность (условия) участия Фонда РЖС в строительстве социального (арендного) жилья с внесением соответствующих предложений по необходимым изменениям в Федеральное законодательство.
Внешэкономбанка:
1. Рассмотреть возможность (условия) участия ВЭБа и его дочерних банков в финансировании Программы развития рынка арендного жилья с внесением соответствующих предложений по необходимым изменениям в Федеральное законодательство.
Рассмотреть возможность создания «адресного» банковского продукта, направленного на финансирование в регионах проектов строительства и эксплуатации арендного жилья, в том числе с использованием механизмов государственно-частного партнерства.
Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:
1. Рассмотреть возможность создания нового продукта «Ипотека с наймом», обеспечивающего, в качестве основного инструментария, формирование в регионах частного жилищного фонда социального (арендного) жилья.
2. Разработать методические рекомендации по вовлечению финансовых ресурсов АИЖК в строительство социального (арендного) жилья с внесением соответствующих предложений по необходимым изменениям в Федеральное законодательство.