В обсуждении приняли участие представители Министерства экономического развития, Министерства юстиции, Росреестра, ФАС, Верховного суда.
Комитет Совета Федерации по экономической политике совместно с Комитетом СФ по конституционному законодательству и государственному строительству провел «круглый стол» на тему «Необходимость государственной регистрации договоров аренды, заключенных на неопределенный срок».
Модератором
выступил член Комитета СФ по экономической политике Эдуард
Исаков.
Исаков
Эдуард Владимировичпредставитель от исполнительного органа государственной власти Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
Сенатор отметил, что институт государственной регистрации имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений. «Кроме того, государство при помощи элемента государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества придает значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами, обеспечивает открытость и доступность основных сведений о правах. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем».
Эдуард Исаков напомнил, что по общему правилу, предусмотренному Гражданским кодексом, при заключении договора аренды здания, сооружения, помещения на срок менее года его государственная регистрация не требуется. Также не требуют государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества, в том числе земельного участка, заключенные на срок менее чем один год и на неопределенный срок. «Именно в связи с данными положениями законодательства широкое распространение на практике получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев и на неопределенный срок. Стороны арендных отношений, заключая сделки с недвижимым имуществом, не требующие государственной регистрации, считают, что, по сути, государственная регистрация никак не влияет на отношения сторон. При этом не учитывают, что отношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, являются менее стабильными и могут быть прекращены в упрощенном порядке».
Сенатор отметил, что зачастую на практике фактический срок действия договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, значительно превышает один год, что ставит участников данных правоотношений в неравное положение с теми, на которых в аналогичном случае возложена обязанность по государственной регистрации договора аренды. Желая установить длительные арендные отношения, но при этом избежать процедуры государственной регистрации, стороны заключают одновременно несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта. При этом срок действия каждого из договоров составляет менее года и определен так, что следующий договор начинается непосредственно после завершения предыдущего, в результате чего общий срок действия договоров составляет один год и более.
«В связи с этим необходимо иметь в виду, что в таком случае суд может признать сделку притворной, установив, что договоры являются единой сделкой, срок которой составляет один год и более, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации. Вместе с тем существует другая позиция, согласно которой при данных обстоятельствах государственная регистрация договора аренды не требуется, так как срок его действия не превышает года, а последовательное заключение краткосрочных договоров аренды недвижимого имущества не противоречит закону», — сказал он.
Сенатор отметил, что, исходя из сложившейся судебной практики и разъяснений Министерства экономического развития договоры аренды, заключённые до 1 марта 2015 года, срок действия которых истёк до 1 марта 2015 года либо истекает после 1 марта 2015 года, считаются возобновлёнными на неопределённый срок. Договоры, заключённые после 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями статьи 621 Гражданского кодекса.
«На практике органы государственной власти и местного самоуправления заключают такие договоры, о чем свидетельствуют ответы из регионов», — сказал парламентарий.
Эдуард Исаков напомнил, что гражданское законодательство находится исключительно в ведении Российской Федерации. «Сенаторы как представители палаты регионов запросили позицию субъектов РФ, так как правоприменение осуществляется на местах. Была получена позиция по данной теме почти из 60 регионов. Подавляющая часть субъектов РФ поддерживает установление обязательности регистрации договоров аренды имущества, заключенных и продленных на неопределенный срок. Ряд регионов считает целесообразным закрепление на законодательном уровне возможности государственной регистрации договоров аренды, субаренды, безвозмездного пользования, заключенных на срок менее чем на один год.Также предлагается разрешить проведение государственной регистрации договоров аренды, заключенных сроком до одного года, по желанию одной из его сторон, что будет востребовано в залоговых отношениях, при получении лицензий», — сказал Эдуард Исаков.
В мероприятии приняли участие статс-секретарь — заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Алексей Бутовецкий, представители Верховного суда РФ, Министерства экономического развития РФ, Министерства юстиции РФ, Федеральной антимонопольной службы, Федеральной нотариальной палаты и экспертного сообщества.