«Вопросы определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение: проблемы и пути решения»

Рекомендации

Участники «круглого стола», проведенного 20 февраля 2026 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера совместно с Комитетом Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Счетной палаты Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства экономического развития Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ), Ассоциации «Русское общество оценщиков», Союза финансистов России, а также представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, отмечают следующее.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения^[1].

В условиях процесса инфраструктурного развития субъектов Российской Федерации, устойчивого развития застроенных территорий, строительства объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, реализации программ комплексного развития территорий, реновации жилищного фонда и ликвидации аварийного жилищного фонда применение механизма изъятия жилых помещений для государственных (муниципальных) нужд непосредственно затрагивает конституционно охраняемое право частной собственности и право на жилище, что требует от государства соблюдения принципа справедливого и полного возмещения причиняемых собственникам имущественных потерь.

Согласно законодательству, изъятие жилых помещений допускается исключительно для государственных или муниципальных нужд^[2]. При этом жилые помещения в большинстве случаев изымаются не как самостоятельные объекты, а в связи с изъятием земельных участков, на которых они расположены, либо как элементы имущественного комплекса многоквартирного дома. Отдельным основанием для изъятия жилых помещений выступает признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В этих случаях изъятие земельного участка и расположенных на нём жилых помещений рассматривается как вынужденная мера, направленная на защиту жизни и здоровья граждан.

Таким образом, законодательство Российской Федерации допускает изъятие жилых помещений при одновременном соблюдении трёх ключевых условий: наличие значимой публичной цели, невозможность её достижения иными способами и обеспечение предварительного и равноценного возмещения собственникам.

Общий принцип формирования выкупной цены за изымаемое жилое помещение закреплён в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и конкретизирован в статье 56⁸ Земельного кодекса Российской Федерации^[3]. Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Определение размера выкупной цены осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. При этом оценщиками применяются три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный^[4].

Таким образом, законодательство Российской Федерации определяет основные подходы и устанавливает общие требования по определению выкупной цены (возмещения) за изымаемое жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок.

Однако, анализ правоприменительной практики показывает наличие целого комплекса правовых проблем и оценочных коллизий, что приводит к судебным спорам, затягиванию сроков реализации государственных и муниципальных инфраструктурных проектов, нарушению конституционного принципа равноценного возмещения за изъятое имущество, а также к росту бюджетных расходов, которые несут органы публичной власти в связи с необходимостью исполнения решений суда.

Участники «круглого стола», обсудив вопросы определения выкупной цены (возмещения) за изымаемое жилое помещение, обращают внимание на возникающие проблемы:

1) действующий подход к определению выкупной цены (возмещения) за изымаемое жилое помещение для государственных (муниципальных) нужд не всегда отражает объективную стоимость непригодного для проживания жилого помещения, что не соответствует принципу равноценного возмещения за изымаемое имущество и приводит к росту расходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

2) отсутствие федерального стандарта оценки стоимости аварийного жилого помещения, а также единой и детализированной методики расчета размера выкупной цены (возмещения) за изымаемое жилое помещение, предусматривающей в том числе единые подходы к оценке размера возмещения за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, упущенную выгоду, а также за долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, приводит к формированию разнообразной судебной практики и снижает уровень правовой определенности в этой сфере;

3) практика назначения экспертизы[5] в рамках судебного рассмотрения спора о размере выкупной цены (возмещения) за жилое помещение, изымаемое для государственных (муниципальных) нужд, и привлечение для ее проведения экспертов-оценщиков, отвечающих требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», показала наличие проблем, требующих внимания федерального законодателя, в том числе:

применение экспертами-оценщиками сравнительного метода (метода аналогов по отношению к стоимости неаварийного жилья без применения понижающих коэффициентов) или затратного метода приводит к ситуации, когда стоимость изымаемого жилого помещения значительно превышает среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъекту Российской Федерации, определяемую ежеквартально приказом Минстроя России;

заключения оценщиков, привлеченных судом для проведения экспертизы, содержащих завышенную (по отношению к оценке, проведенной органом публичной власти в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд») стоимость изымаемого жилого помещения, приводит к затягиванию судебного рассмотрения спора и как следствие – к срыву сроков реализации инфраструктурных проектов и увеличению расходов бюджетов субъектов Российской Федерации (муниципальных образований), в том числе на подготовку территории в рамках реализации проекта о комплексном развитии территории, возможному увеличению процентной ставки по бюджетному кредиту;

низкий уровень ответственности экспертов-оценщиков, привлекаемых судом для проведения экспертизы, за сроки проведения экспертизы и сроки предоставления заключения в суд приводит к затягиванию судебного рассмотрения спора и, как следствие, к срыву сроков реализации инфраструктурных проектов;

4) отсутствие единых квалификационных требований к экспертам-оценщикам, назначаемым судом для проведения экспертизы при рассмотрении дел о взыскании с органа публичной власти выкупной цены (возмещения) за жилое помещение, изымаемое для государственных (муниципальных) нужд, в правоприменительной практике приводит к ситуации, когда назначаемое судом лицо отвечает квалификационным требованиям, установленным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценщика, но не отвечает квалификационным требованиям, установленным Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в отношении судебного эксперта.

Участники «круглого стола», обсудив вопросы и принимая во внимание актуальность существующих проблем в сфере определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение, содержащихся в докладах и выступлениях, РЕШИЛИ:

1. Комитету Совету Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера совместно с Комитетом Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству рассмотреть вопрос о внесении изменений в законодательство Российской Федерации, направленных на совершенствование правоотношений в сфере участия экспертов в рассмотрении дел о взыскании с органа публичной власти выкупной цены (возмещения) за жилое помещение, изымаемое для государственных и муниципальных нужд.

2. Министерству экономического развития Российской Федерации совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» рассмотреть вопрос о разработке методических рекомендаций для проведения оценки стоимости жилых помещений, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, в рамках которых предусмотреть в том числе:

порядок и сроки определения размера выкупной цены (возмещения), выплачиваемого собственникам жилых помещений, изымаемых для государственных (муниципальных) нужд;

правила оценки стоимости доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включаемой в размер выкупной цены (возмещения) за изымаемое жилое помещение;

перечень убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении размера выкупной цены (возмещения) и правила оценки каждого вида таких убытков;

правила оценки убытков собственника изымаемого жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, причиненных в связи с непроизведенным капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном доме за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.

3. Министерству экономического развития Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о разработке и утверждении федерального стандарта оценки жилого помещения, предусматривающего единые требования к определению выкупной цены (возмещения) за жилые помещения, изъятые для государственных или муниципальных нужд;

о внесении изменений в Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, в части использования оценщиками содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости данных о ценах сделок с объектами недвижимости при определении размера возмещения при изъятии таких объектов для государственных (муниципальных) нужд;

об ужесточении профессиональных и квалификационных требований к оценщику, привлекаемому судом для проведения судебной экспертизы при рассмотрении дел о взыскании с органов публичной власти выкупной цены (возмещения) за жилое помещение, изымаемое для государственных или муниципальных нужд, в том числе в части их приведения в соответствие с профессиональными и квалификационными требованиями к экспертам, установленными Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

4. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во взаимодействии с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» рассмотреть вопрос о разработке разных подходов для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также в случае обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки.

5. Комитету Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера осуществлять контроль за реализацией рекомендаций «круглого стола».