«Вопросы целевого использования нежилых помещений в многоквартирных домах: практика, проблемы и пути решения»

Рекомендации

Проект

Участники «круглого стола», проведенного 9 февраля 2026 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера совместно с Комитетом Совета Федерации по Регламенту и организации парламентской деятельности с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства экономического развития Российской Федерации, Министерства внутренних дел Российской Федерации, представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов в сфере жилищно-коммунального хозяйства отмечают следующее.

Жилищным кодексом Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общее имущество, а также принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома[1]. Следует отметить, что с 1 марта 2026 года информация о многоквартирном доме, входящих в его состав жилых помещениях, принадлежащих отдельным собственникам, нежилых помещениях и (или) машино-местах, являющихся неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома, а также об общем имуществе, характеризующая и индивидуализирующая такие помещения, машино-места и имущество, включается в электронный паспорт многоквартирного дома[2].

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях[3]. При этом Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что документом, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера, является технический план. Согласно требованиям, текстовая часть технического плана в отношении нежилого помещения должна содержать предусмотренный проектной документацией вид разрешенного использования помещения, который определяется исходя из вида разрешенного использования объекта капитального строительства[4]. При этом в кадастре недвижимости указывается только два вида назначения помещения – жилое и нежилое помещение.

Федеральным законом от 22 ноября 1995 года № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции», Федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены ограничения по использованию нежилых помещений в многоквартирных домах для розничной продажи алкогольной продукции, использованию животных в культурно-зрелищных целях. Наряду с этим санитарные правила и нормы[5] также содержат запреты и ограничения на размещение в нежилых помещениях многоквартирных домов медицинских организаций, спортивных залов, общественных туалетов, бань, саун, организаций социального обслуживания. Отдельные требования к использованию нежилых помещений, расположенных в жилых домах, установлены «Сводом правил. Здания жилые многоквартирные[6]», но единого документа и исчерпывающего перечня целей, для которых допускается использование таких помещений, законодательство не содержит.

Таким образом, несмотря на внушительный объем законодательных актов, закрепляющих отдельные требования по запрету либо использованию нежилых помещений в многоквартирных домах, вопросы, связанные с соблюдением прав и законных интересов собственников (нанимателей) жилых помещений при использовании нежилых помещений в предпринимательских целях законодательством не определены.

В этой связи в последнее время наблюдается тенденция к увеличению споров между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, что напрямую связано с ростом коммерческой активности в многоквартирных домах. Исходя из фактического назначения нежилых помещений, в многоквартирных домах они используются в качестве торговых, складских помещений, помещений для оказания гостиничных услуг (гостиницы, в том числе хостелы), помещений для оказания учебных и развивающих услуг, услуг здравоохранения, услуг развлечений, досуга и других. В последнее время растет число открытия в нежилых помещениях пунктов выдачи заказов, дарксторов.

Для разрешения возникающих проблем в этой сфере на рассмотрение Федерального Собрания Российской Федерации периодически вносятся законодательные инициативы, направленные на поиск баланса между предпринимателями, использующими нежилые помещения для своей деятельности, и гражданами, постоянно проживающими в жилых помещениях многоквартирного дома[7].

Участники «круглого стола», обсудив вопросы целевого использования нежилых помещений в многоквартирных домах, обращают внимание на возникающие проблемы:

1) отсутствие единого нормативного правового акта, определяющего критерии и требования по целевому использованию нежилых помещений в многоквартирных домах, регулирующего вопросы взаимодействия собственников жилых помещений и собственников (арендаторов) нежилых помещений в таких домах в сферах пользования объектами общего имущества, соблюдения законных интересов приводит к формированию различий в правоприменительной практике и росту социальной напряженности;

2) объем потребленных коммунальных услуг и их оплата собственниками (арендаторами) нежилых помещений в многоквартирных домах в большом количестве случаев недоступна для управляющих организаций, что на практике приводит к увеличению платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме для всех собственников (нанимателей) помещений в таком доме;

3) рост практики «захвата» частей общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения коммерческой деятельности в нежилых помещениях (подвалы, цокольные этажи), а также размещение в помещениях, отнесенных к общему имуществу многоквартирного дома иных коммерческих объектов;

4) отсутствие законодательного регулирования вопросов пользования объектами общего имущества в многоквартирном доме (земельные участки, автомобильные стоянки, детские площадки и другие) постояльцами хостелов, владельцы которых на практике предоставляют услуги не временного, а длительного размещения и проживания физических лиц – трудовых мигрантов, влечет рост правонарушений и социальной напряженности;

5) не урегулирован вопрос складирования отдельных видов отходов на контейнерных площадках для сбора твердых коммунальных отходов многоквартирного дома собственниками (арендаторами) и пользователями нежилых помещений в многоквартирном доме, используемых в предпринимательских целях;

6) низкий уровень контроля за проведением перепланировки (переустройства) нежилых помещений в многоквартирных домах;

7) рост практики использования нежилых помещений в многоквартирных домах в качестве складов-дарксторов, что приводит к нарушениям прав собственников (нанимателей) жилых помещений в связи с частными поставками товаров и ночными разгрузками, скоплением упаковки на контейнерных площадках для сбора твердых коммунальных отходов, потоком курьеров;

8) появление практики использования нежилых помещений в многоквартирных домах для организации и проведению квестов.

Участники «круглого стола», обсудив вопросы и принимая во внимание актуальность существующих проблем в сфере целевого использования нежилых помещений в многоквартирных домах, содержащихся в докладах и выступлениях, РЕШИЛИ:

1. Рекомендовать Федеральному Собранию Российской Федерации:

рассмотреть вопрос о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации:

направленных на закрепление запрета по использованию нежилых помещений в многоквартирных в целях организации коммерческой торговли и логистики в виде складов товаров-дарксторов, организации и проведению квестов;

установление права общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на рассмотрение предложения о целевом использовании нежилого помещения в таком доме и принятие решения о согласии (не согласии) с представленным предложением.

2. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

рассмотреть вопрос о разработке единого нормативного правового акта, направленного на обеспечение правового регулирования целевого использования нежилых помещений в многоквартирных домах, установление порядка пользования объектами общего имущества в многоквартирном доме при осуществлении предпринимательской деятельности в нежилых помещениях, порядка взаимодействия с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме;

обеспечить проведение инвентаризации объектов общего имущества в многоквартирных домах в рамках составления электронных паспортов многоквартирных домов и разработать порядок возврата в состав общедомового имущества объектов, неправомерно используемых в целях, отличных от целей обслуживания помещений в многоквартирном доме для удовлетворения социально-бытовых потребностей и предоставления жилищно-коммунальных услуг.

3. Министерству экономического развития Российской Федерации рассмотреть вопрос об установлении правового регулирования предпринимательской деятельности по организации дарксторов, организации и проведению квестов.

4. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления провести мониторинг целевого использования нежилых помещений в многоквартирных домах в целях выявления нарушений законодательных требований при размещении объектов предпринимательской деятельности и нарушений законных интересов собственников (нанимателей) жилых помещений в многоквартирных домах.

5. Комитету Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера осуществлять контроль за реализацией рекомендаций «круглого стола».