«Актуальные проблемы развития сегмента строительства малоэтажных жилых комплексов»

Рекомендации

Проект

Участники «круглого стола», проведенного 13 мая 2025 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей профильных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также профессионального строительного сообщества, обсудив вопросы развития индивидуального жилищного строительства и, в частности, сегмента строительства малоэтажных жилых комплексов, отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года^[1] одними из приоритетных поставлены задачи по увеличению объемов индивидуального жилищного строительства, в том числе индустриальным способом, а также по формированию механизма управления комплексами индивидуальных жилых домов.

1. С 2022 года законодательно закреплено понятие малоэтажного жилого комплекса (МЖК) – это совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории^[2].

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) распространено на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территорий МЖК в случае привлечения застройщиком для строительства указанных домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве^[3]. Привлечение застройщиками денежных средств допускается только с использованием счетов эскроу.

Договор участия в таком долевом строительстве должен предусматривать^[4] обязанность застройщика в установленный срок:

— осуществить своими силами или с привлечением других лиц строительство индивидуального жилого дома в границах территории МЖК с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией;

— передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа;

— построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества^[5].

Проекты МЖК имеют ряд преимуществ в сравнении с многоэтажным строительством, особенно в контексте комфорта для граждан. Так, малоэтажные дома находятся в более низком ценовом сегменте, чем квартиры в многоквартирных домах, и более доступны для приобретения гражданам. Малоэтажное строительство дает возможность застройщикам реализовывать различные типы проектов, учитывая потребности и предпочтения граждан. Большое значение при этом имеет развитие инфраструктуры. По мере строительства МЖК в границах данных территорий обеспечивается строительство новых школ, детских садов и других объектов инфраструктуры.

Действующими положениями градостроительного законодательства не ограничивается вовлечение в оборот земельных участков в целях индустриального малоэтажного жилищного строительства с применением механизма комплексного развития территории (далее – КРТ).

Комплексная малоэтажная индивидуальная застройка, осуществляемая в рамках проектов КРТ, в перспективе может стать приоритетным направлением жилищного строительства в стране.

По информации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации^[6], а также акционерного общества «ДОМ.РФ»^[7], поступившей к «круглому столу», по состоянию на апрель 2025 на территории Российской Федерации осуществляется строительство 13 малоэтажных жилых комплексов в 10 субъектах Российской Федерации (Московская, Вологодская, Воронежская, Иркутская, Липецкая, Тверская, Тульская, Ульяновская области, Пермский край, Республика Башкортостан).

В рамках начатых очередей строительства планируется построить порядка 1,1 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 151,9 тыс. кв. метров.

Уже введено в эксплуатацию 90 домов площадью 13,0 тыс. кв. метров в составе МЖК, расположенных на территории Московской и Иркутской областей, а также Пермского края.

В большинстве запущенных на сегодня проектов МЖК предусмотрены централизованные инженерные сети. При этом только в 2 МЖК организовано локальное водоснабжение и водоотведение, а 2 МЖК строятся без газоснабжения, что связано с особенностями территорий и фактической их обеспеченностью инженерной инфраструктурой.

Предполагается, что в составе уже запущенных МЖК будет создано более 8 тыс. мест в школах и детских садах, построены объекты здравоохранения и иные объекты общественно-делового назначения.

В рамках проектов по развитию территорий, частью которых являются уже запущенные МЖК, планируется построить более 15 тыс. индивидуальных домов.

При этом необходимо отметить, что с момента включения в Федеральный закон № 214-ФЗ механизма МЖК темпы проникновения в сегмент индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) такого инструмента остаются на недостаточно высоком уровне: общая площадь строящихся домов в 151,9 тыс. кв. метров составляет менее 1% от годового объема ввода ИЖС^[8].

2. Еще одним механизмом, направленным на развитие ИЖС, стала возможность строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу. В 2024 году принят пакет федеральных законов, предусматривающих урегулирование данных отношений^[9] (в целом вступивших в силу 1 марта 2025 года)

По состоянию на апрель 2025 года на цифровой платформе «строим.дом.pф» зарегистрировано 2,5 тыс. подрядных организаций, готовых к сотрудничеству в рамках законодательных изменений касательно применения эскроу-счетов для ИЖС^[10].

Первые месяцы правоприменения показали, что подрядчики заключили около 100 договоров на строительство индивидуальных домов общей площадью свыше 12 тыс. кв. м. Больше всего частных домов, строящихся по договорам подряда с помощью механизма эскроу, в Республике Башкортостан, Республике Бурятия, Республике Татарстан; Краснодарском крае, Астраханской, Московской, Тюменской областях^[11].

При этом экспертное сообщество отмечает, что практическое применение законодательных новелл в проектном финансировании в ИЖС идет крайне медленно.

3. Согласно информации, полученной из субъектов Российской Федерации, а также от профессионального строительного сообщества к заседанию «круглого стола», обозначены следующие основные проблемы, обуславливающие низкие темпы расширения практики строительства МЖК, а также строительства индивидуальных жилых домов по договорам подряда с применением счетов эскроу:

— дефицит земельных участков, обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, для индивидуального или малоэтажного комплексного строительства жилья;

— низкая инвестиционная привлекательность проектов малоэтажного строительства, в частности, по следующим причинам:

высокая стоимость строительства для застройщиков коммунальной, транспортной, социальной, коммерческой инфраструктуры (подключения объектов к инженерным сетям), необходимой для проектов МЖК;

применение к проектированию МЖК градостроительных нормативов, установленных для многоэтажной жилой застройки, что существенно увеличивает стоимость реализации таких проектов;

повышение банками размера ставок по кредитам застройщиков при проектном финансировании;

отсутствие отдельной программы ипотечного кредитования на цели строительства и приобретения индивидуального жилья с использованием механизмов государственной поддержки;

отсутствие спроса на домокомплекты заводского изготовления, в том числе из деревянных конструкций;

отсутствие урегулированного порядка по управлению общим имуществом, входящим в состав МЖК.

По итогам состоявшегося обсуждения участники «круглого стола» рекомендуют:

1. Профильным комитетам палат Федерального Собрания Российской Федерации уделить приоритетное внимание и ускорить работу по принятию проекта федерального закона № 155842–8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой)^[12].

2. Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о разработке отдельного федерального проекта по развитию индивидуального жилищного строительства в составе национального проекта «Инфраструктура для жизни» с перечнем предлагаемых мероприятий и плановыми показателями;

о запуске программы льготного ипотечного кредитования для граждан Российской Федерации на цели приобретения индивидуальных жилых домов по договорам участия в долевом строительстве в рамках МЖК и строительства (приобретения) индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу;

о распространении положений налогового законодательства об инвестиционных налоговых вычетах по налогу на прибыль организаций на расходы застройщиков на строительство объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры при реализации проектов комплексного развития территорий, предусматривающих малоэтажное строительство жилья^[13].

3. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопросы:

об актуализации нормативов градостроительного проектирования для проектов по строительству МЖК в части введения дифференцированного подхода к нормативам обеспеченности объектами социальной и транспортной инфраструктуры;

об урегулировании порядка выкупа гражданами земельных участков после завершения строительства жилых домов в МЖК, строящихся на земельных участках, принадлежащих застройщику на праве аренды;

о возможности применения правового регулирования отношений, предусмотренных законодательством о долевом строительстве, в части начисления неустоек, подлежащих уплате застройщиком за нарушение условий договора участия в долевом строительстве, в секторе индивидуального жилищного строительства с привлечением механизма счетов эскроу;

о возможности строительства МЖК с целью реализации государственных и региональных программ жилищного обеспечения граждан (в частности, создания фонда социального малоэтажного жилья).

4. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ» проанализировать и обобщить положительный опыт реализации действующих проектов МЖК и проектов строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, подготовить рекомендации по тиражированию лучших практик среди застройщиков.

5. Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» рассмотреть вопрос о мониторинге и формировании реестров проблемных объектов индивидуального жилищного строительства, при строительстве которых до введения механизма использования счетов эскроу были нарушены права граждан, с целью определения механизмов восстановления нарушенных прав таких граждан.

6. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о разработке региональных программ развития индивидуального жилищного строительства, содержащих, в том числе мероприятия по синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования;

о предоставлении инвестиционного налогового вычета по налогу на прибыль организаций на расходы застройщиков по строительству объектов инженерной и социальной инфраструктуры при реализации проектов комплексного развития территорий, предусматривающих строительство малоэтажного жилья;

об обеспечении использования проектов-победителей всероссийского конкурса типовых проектов индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки и социально-культурных объектов при реализации проектов жилищного строительства, в том числе на сельских территориях.