«Круглые столы»

«Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов»

Рекомендации

Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 239 от 23 декабря 2020 года)

Участники «круглого стола», проведенного 26 ноября 2020 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием представителей федеральных и региональных органов государственной власти, а также профессионального сообщества строителей, научных и общественных организаций, обсудив проблемы правового регулирования отношений участников долевого строительства и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов и жилых помещений в них, отмечают следующее.

Целью федерального проекта «Жилье» является увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. квадратных метров в год, в том числе за счет модернизации строительной отрасли и повышения качества индустриального жилищного строительства, посредством установления ограничений на использование устаревших технологий и стимулирования внедрения передовых технологий в проектировании и строительстве, совершенствования механизмов государственной поддержки строительства стандартного жилья[1].

С ростом объемов жилищного строительства, совершенствованием технологий домостроения, увеличением разнообразия архитектурных, планировочных и пространственных решений, изменилась цена предложения на первичном рынке жилья, возросли требования к качеству объектов.

Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Так, согласно указанному Федеральному закону № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков[2].

Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

На практике наиболее частыми проблемами, с которыми сталкиваются покупатели после приобретения жилья, являются: высокая слышимость через межэтажные перекрытия, недостаточная шумоизоляция межквартирных стен, некачественное выполнение монтажных швов при установке оконных блоков и их повреждение, некачественное утепление фасада и другие. Наибольшую трудность в ходе приемки представляет выявление скрытых дефектов помещений.

Участники «круглого стола» – представители профессионального строительного сообщества обращают внимание на проблему увеличения количества судебных исков дольщиков, в том числе специализированных юридических компаний, формально представляющих интересы дольщиков, к застройщикам по вопросам соблюдения качества передаваемого объекта по договору долевого участия, в частности по поводу реальных и мнимых его недостатков.

Отмечается, что иногда такие действия потребителей направлены не на защиту нарушенных прав, устранение недостатков объекта строительства, а на личное обогащение в виде денежной компенсации или уменьшение цены договора.

При этом иные способы защиты прав участника долевого строительства, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, практически не используются.

С 2018 года против строителей было подано около 3,7 тыс. исков. Общий объем взысканных средств об истребовании неустоек составил более 6,5 млрд. рублей[3].

Суды, как правило, выносят положительные решения о взыскании неустойки с застройщика.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в целях дополнительной правовой защиты потребителя как слабой стороны в правоотношении застройщик, нарушивший права участника долевого строительства как потребителя, обязан компенсировать причиненный моральный вред в соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300–1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О защите прав потребителей»)[4].

В случае несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и принятия судебного решения не в пользу застройщика последний в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя[5].

Совокупная сумма взысканных на основании решений судов неустоек и штрафов, зачастую в 1,5 раза превышает стоимость объекта долевого строительства[6].

Представители строительного сообщества отмечают, что взыскание значительных сумм негативно сказывается на финансовой устойчивости застройщиков, особенно в условиях перехода строительства жилья на проектное финансирование.

Вместе с тем необходимо отметить, что с 1 января 2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на защиту прав и законных интересов добросовестных застройщиков и регулирующие вопросы гарантий качества, выявления недостатков, приемки готового объекта участниками долевого строительства, возможности урегулирования споров во внесудебном порядке.

В то же время, законодательством предусмотрено устранение недостатков объекта долевого строительства в течение гарантийного срока, который составляет не менее пяти лет с момента передачи жилья покупателю[7].

Однако полностью исключить проблемы, связанные с иногда имеющим место злоупотреблением потребителями своими правами, до сих пор не удалось. Назывались следующие причины этого:

1) отсутствие необходимости обязательного применения досудебного порядка разрешения споров по качеству объекта долевого строительства;

2) отсутствие четких перечней недостатков (дефектов), которые:

— приводят к ухудшению качества объекта недвижимости, делают его непригодным для использования и которые являются основанием для безвозмездного их устранения в разумный срок (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ);

— влекут за собой существенное нарушение требований к качеству объекта недвижимости, и которые являются основанием для отказа от исполнения договора и предъявления требований о возврате застройщиком денежных средств и уплаты процентов (часть 3 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ);

3) наличие устаревших применяемых нормативно-правовых актов в сфере технического регулирования;

4) недостаточные требования к экспертам, осуществляющим строительные экспертизы.

В настоящее время значительная часть строительно-технических экспертиз, в том числе судебных, осуществляется негосударственными экспертными организациями. При этом статус, обязанности и ответственность негосударственного эксперта недостаточно урегулированы действующим законодательством.

Для таких экспертов не установлены требования к уровню компетенции и подтверждению квалификации;

5) осуществление некачественного строительного контроля, предусмотренного положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации[8], отсутствие персональной ответственности осуществляющих контроль специалистов и руководителей строительных организаций.

В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации находится проект федерального закона № 983620–7 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (в части урегулирования отношений участников долевого строительства и застройщиков), внесенный Государственным Собранием — Курултай Республики Башкортостан, депутатом Государственной Думы М.Е. Бугерой.

Авторы данного законопроекта считают необходимым выработать такой метод восстановления прав граждан, который, с одной стороны, позволял бы защитить и восстановить их нарушенные права, с другой — не допускал возможности заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Так, законопроектом предлагается:

установить обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора об устранении недостатков;

определить обязанность участника долевого строительства обеспечить застройщику доступ к объекту долевого строительства для устранения недостатков;

изменение порядка определения размера неустойки (пени), который может быть взыскан с застройщика за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства и др.

Однако в представленной редакции ответственным Комитетом Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям законопроект не поддерживается, его авторам рекомендовано изменить текст проекта с учетом позиции, изложенной в заключении ответственного Комитета (статья 112 Регламента Государственной Думы).

Необходимо отметить, что это не единственный проект федерального закона, направленный на урегулирование отношений участников долевого строительства и застройщиков при оценке качества построенных объектов.

На рассмотрении в Государственной Думе также находится законопроект № 612474–7 «О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации „О защите прав потребителей“, которым предусматривается исключение из области регулирования данного Закона отношений, возникающих в сфере долевого строительства.

По мнению авторов законопроекта, применение Закона «О защите прав потребителей» к договорам долевого участия в строительстве ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон не соблюдается.

Однако важно учитывать, что принятие законопроекта может привести к существенным нарушениям прав граждан, снижению гарантий для участника долевого строительства с «перекосом» в пользу прав застройщика.

Таким образом, анализ ситуации показывает, что существующие разногласия между сторонами договора участия в долевом строительстве по вопросу устранения недостатков объекта строительства требуют выработки разумного механизма их решения, направленного на обеспечение баланса интересов таких участников отношений.

Вместе с тем, такой механизм должен быть направлен на обеспечение реального соблюдения и защиты прав потребителя как слабой стороны данных правоотношений.

Участники «круглого стола», поддерживая необходимость установления законодательного механизма, исключающего возможность применения как застройщиком, так и участником долевого строительства, недобросовестных практик, и способствующего соблюдению баланса интересов указанных сторон договора участия в долевом строительстве, рекомендуют:

Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о необходимости обязательного применения досудебного порядка урегулирования споров по качеству объекта долевого строительства;

об усилении ответственности лиц, осуществляющих строительный контроль в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;

о внедрении механизма цифрового строительного надзора;

об определении требований к экспертам и экспертным организациям, осуществляющим проведение строительно-технических экспертиз объектов недвижимости.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

провести актуализацию Классификатора основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, утвержденного Главной инспекцией Госархстройнадзора Российской Федерации 17 ноября 1993 года;

рассмотреть вопрос о разработке перечня дефектов объектов долевого строительства, согласно которому такой объект может быть признан непригодным для предусмотренного договором участия в долевом строительстве использования;

рассмотреть вопрос о разработке единой методики проведения строительно-технических экспертиз объектов недвижимости;

рассмотреть вопрос о создании единого реестра экспертов и экспертных организаций в области строительства с указанием их специализации;

рассмотреть вопрос об определении периодичности повышения квалификации сотрудников строительных организаций.



[1] Паспорт федерального проекта «Жилье» утвержден протоколом заседания проектного комитета по национальному проекту «Жилье и городская среда» от 21 декабря 2018 года № 3.

[2] Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

[3] По данным информационного агентства «РосБизнесКонсалтинг» по состоянию на декабрь 2019 года.

[4] Определение Конституционного суда Российской Федерации от 16 октября 2001 года № 252-О.

[5] Пункт 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей».

[6] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2018 года № 31-КГ17-11.

[7] Пункт 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

[8] Статья 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации.