«Перспективы развития индустриального метода строительства индивидуальных жилых домов»

Рекомендации

Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 235 от 16 ноября 2020 года)

Рекомендации «круглого стола» на тему «Перспективы развития индустриального метода строительства индивидуальных жилых домов»

 12 октября 2020 года, г.Москва

Участники «круглого стола», проведенного 12 октября 2020 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием представителей федеральных и региональных органов государственной власти, а также профессионального сообщества строителей, научных и общественных организаций, обсудив актуальные вопросы в сфере развития индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), отмечают следующее.

Указом Президента Российской Федерации от 21 июля 2020 года № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» определена национальная цель – «Комфортная и безопасная среда для жизни» и целевые показатели: улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно, улучшение качества городской среды в полтора раза.

На реализацию поставленных целей направлен федеральный проект «Жилье»[1], которым предусмотрено увеличение к 2024 году объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. квадратных метров в год, из которых объем ввода индивидуального жилья должен составлять 40 млн. кв. м. (33% от общего ввода).

Ежегодно в России строится 250–270 тыс. индивидуальных жилых домов, это 40–45% всей вводимой площади жилья.

По итогам 2019 года объем ввода ИЖС вырос на 18,8% и достиг 38,5 млн. кв. м.[2]

Отмечая высокий потенциал индустриального метода строительства индивидуальных жилых домов, участниками «круглого стола» были выделены основные проблемы, сдерживающие развитие данной сферы:

1. Неоднородность индивидуальной жилой застройки.

В настоящее время не развит системный подход к формированию земельных участков для освоения их в целях ИЖС, предполагающий рациональное использование земли и комфортные для проживания граждан планировочные решения, отсутствует синхронизация документов территориального планирования, градостроительного зонирования и инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций в целях обеспечения земельных участков инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Строительство объектов ИЖС и обеспечение их необходимой инфраструктурой осуществляется населением за счет собственных средств при отсутствии типовых проектов строительства, что приводит к разнородности застройки, а также увеличивает затраты граждан на подключение (технологическое присоединение) коммуникаций в индивидуальном порядке.

2. Недостаточное развитие ипотечного кредитования на покупку и строительство индивидуальных домов.

Данная проблема обусловлена высокими кредитными рисками, ввиду низкой ликвидности таких объектов как предметов залога, высокими издержками контроля целевого использования кредитных средств и качества строительства. Кроме того, тарифы на страхование индивидуальных жилых домов значительно выше тарифов на страхование жилья в многоквартирных жилых домах.

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, объем кредитования объектов ИЖС составляет менее 1%, в то время как в многоквартирном строительстве на текущий момент более 50% сделок осуществляется с использованием ипотечных средств.

Следует отметить, что в настоящее время реализуются различные механизмы государственной поддержки развития индивидуального домостроения для отдельных категорий граждан. Например, инвалиды и многодетные семьи имеют право на бесплатное предоставление земельного участка для жилищного строительства.[3]

Также на предоставление субсидии на строительство жилья в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»[4] имеют право молодые семьи.

Семьи с двумя и более детьми имеют право на получение ипотечного займа на льготных условиях, в том числе на строительство индивидуального жилого дома.[5]

Вместе с тем, использование средств субсидий на индивидуальное жилищное строительство не является приоритетным направлением, большинством льготных программ предъявляются завышенные требования к ИЖС и контролю целевого расходования средств субсидии.

На развитие ИЖС на сельских территориях направлена действующая в настоящее время государственная программа Российской Федерации «Комплексное развитие сельских территорий», срок реализации которой 2020 – 2025 годы.[6] Входящей в ее состав подпрограммой «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем сельского населения», в том числе предусмотрено предоставление льготных ипотечных кредитов (займов) по ставке от 0,1 до 3 процентов годовых на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях).

Как отмечается Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, реализация ранее действовавшей федеральной целевой программы «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014–2017 годы и на период до 2020 года» показала положительную динамику приобретения (строительства) участниками программы жилых помещений кирпичного домостроения (38,0%), деревянного домостроения (33,3%) и блочного домостроения (17,2%).[7]

Важно учитывать, что общий спрос населения на ИЖС в 5-летней перспективе составляет более 450 млн. кв. м., что при текущих объемах строительства будет достигнуто не менее чем через 19 лет.[8]

Применение продуктов ипотечного кредитования, предусмотренных для жителей сельских территорий, может являться одним из вариантов развития ипотеки на строительство индивидуальных домов на всей территории России.

Достичь высоких темпов индивидуального жилищного строительства возможно за счет сочетания мер, направленных на повышение его ликвидности. В первую очередь, это – комплексный подход к застройке территории, формирование нового сегмента — комплексной малоэтажной застройки индустриальным методом.

Технология типового строительства домокомплектов, произведенных фабричным методом в соответствии со стандартами строительства, является прозрачной процедурой. Важными преимуществами индустриального домостороения являются высокое качество строительства, которое можно контролировать на всех этапах, сокращение сроков строительства и относительно низкая себестоимость.

Применение таких технологий позволит, в том числе кредитным организациям сформировать доступные кредитные продукты.

В 2019 году в соответствии с федеральным проектом «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда» с учетом опыта лучших мировых практик в области городского планирования была завершена разработка методического документа «Стандарт комплексного развития территорий» (далее – Стандарт), которым устанавливаются параметры для трех моделей территорий, в том числе для малоэтажной модели. Документ определяет, среди прочего, параметры плотности и этажности, доли общественных функций в жилой застройке, а также доступности территории для общественного транспорта.

Для целей комплексного индивидуального жилищного строительства рекомендуется применение малоэтажной модели Стандарта, которая предполагает совмещение на одной территории различных типов малоэтажных зданий: индивидуальных и блокированных домов, многоквартирных домов высотой до 4 этажей. Смешанная застройка обеспечит плавный переход между мало- и среднеэтажной моделями.

Масштабное развитие индустриального домостроения индивидуальных жилых домов невозможно без государственной поддержки.

В настоящее время Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации разработан и находится на обсуждении в Правительстве Российской Федерации проект Программы по развитию индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации[9] (далее – Программа).

Предполагается, что реализация Программы позволит обеспечить дополнительный ввод индивидуального жилья в 2020–2024 годах в объеме 24 млн. кв. м.

Для достижения этих целей Программой предусмотрено решение следующих основных задач:

— формирование территорий комплексной застройки индивидуальным жилищным строительством с применением индустриального метода и обеспечение их инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой;

— повышение уровня синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования;

— стандартизация рынка индивидуального жилищного строительства для повышения его ликвидности, снижения рисков кредиторов;

— стимулирование осуществления индивидуального жилищного строительства, в том числе индустриальным методом, с привлечением специализированных подрядчиков и производителей современных материалов и домокомплектов;

— развитие финансовых инструментов реализации индивидуального жилищного строительства и необходимой инфраструктуры (проектное финансирование, банковское сопровождение деятельности застройщиков, ипотечное кредитование). В частности, планируется внедрение льготных условий ипотечных кредитов, сопоставимых с кредитами, выдаваемыми под залог квартир в многоквартирных домах, при условии, если жилой дом построен по типовому проекту.

Участниками «круглого стола» отмечается необходимость скорейшего принятия Программы, вместе с тем высказан ряд дополнительных предложений для ее реализации.

Необходимо отметить, что особо остро стоит вопрос обеспечения площадок, предназначенных для комплексной застройки индивидуальными жилыми домами индустриальным методом, соответствующей инфраструктурой.

Для запуска таких проектов строительства могут потребоваться дополнительные стимулы в форме субсидирования строительства инфраструктуры за счет бюджетных средств и внебюджетных источников, например, с применением механизма инфраструктурных облигаций.

Предоставление субсидий на строительство объектов инфраструктуры должно учитывать необходимость опережающего финансирования мероприятий по подготовке площадок и регулироваться отдельными правилами предоставления и распределения субсидий.

Комплексный подход к возведению индивидуального жилья индустриальным методом требует привлечения в его строительство профессиональных застройщиков, исключения с рынка такого жилья «серых» бригад.

В связи с чем важно разработать механизмы стимулирования застройщиков, осуществляющих малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство индустриальным методом, в том числе путем применения механизма государственно-частного партнерства при строительстве инфраструктурных объектов.

Кроме того, необходима разработка комплекса мер поддержки организаций, занятых производством комплектов домов заводского изготовления.

Участники «круглого стола», поддерживая необходимость внедрения индустриального метода строительства индивидуальных жилых домов в целях развития индивидуального жилищного строительства, повышения доступности и качества жилья, рекомендуют:

Правительству Российской Федерации:

ускорить рассмотрение и принятие государственной программы Российской Федерации, предусматривающей меры по развитию индивидуального жилищного строительства;

рассмотреть вопрос о синхронизации государственной программы Российской Федерации «Комплексное развитие сельских территорий» с национальным проектом «Жилье и городская среда»;

рассмотреть возможность субсидирования учетной ставки (льготного кредитования) по банковским кредитам, привлекаемым для приобретения объектов ИЖС, возводимых индустриальным методом;

рассмотреть вопрос о разработке комплекса мер поддержки для производителей домокомплектов и инновационных строительных материалов для индивидуального жилищного строительства, а также для застройщиков, использующих такие домокомплекты и материалы.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

внести изменения в нормативно-технические документы (своды правил, государственные стандарты), санитарно-эпидемиологические правила и нормы с целью внедрения методического документа «Стандарт комплексного развития территорий»;

разработать каталог стандартных проектов индивидуального жилищного строительства с применением домокомплектов заводского изготовления;

рассмотреть при формировании Программы по развитию индивидуального жилищного строительства возможность разработки проектной документации повторного использования для строительства индивидуальных жилых домов, уделив внимание проектам деревянного домостроения;

рассмотреть вопрос о создании института регионального оператора, координирующего строительство индивидуальных жилых домов индустриальным методом;

сформировать реестр строительных организаций, заинтересованных в строительстве индивидуального жилья индустриальным методом;

создать цифровую платформу для обязательной публикации субъектами Российской Федерации информации о региональных программах комплексного индивидуального жилищного строительства;

рассмотреть вопрос об использовании механизма создания жилищно-строительных кооперативов в целях строительства индивидуального жилья индустриальным методом;

разработать образовательные программы переподготовки и аттестации кадров в целях строительства индивидуального жилья индустриальным методом.

Министерству промышленности и торговли Российской Федерации:

сформировать общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов и строительных материалов для использования в строительстве индивидуальных жилых домов индустриальным методом.

Акционерному обществу «ДОМ.РФ»:

рассмотреть вопрос о разработке рекомендательных стандартов кредитования индивидуального жилищного строительства;

рассмотреть вопрос о разработке механизма выпуска инфраструктурных облигаций с целью финансирования создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктур для обеспечения территорий, предназначенных для комплексной застройки индивидуальными жилыми домами индустриальным методом.

Органам государственной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления:

организовать инвентаризацию земельных ресурсов для формирования достоверных данных о наличии резервов по вовлечению земельных участков для комплексной застройки индивидуальными жилыми домами индустриальным методом;

сформировать региональные программы развития индивидуального жилищного строительства, содержащие мероприятия по формированию зон застройки индивидуальными жилыми домами, синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования;

активизировать взаимодействие с акционерным обществом «ДОМ.РФ» в целях поиска, подбора и предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для индивидуального жилищного строительства и размещения объектов инженерной инфраструктуры;

обеспечить информирование населения о расположении зон застройки индивидуальными жилыми домами, о наличии свободных участков для индивидуального жилищного строительства;

провести мониторинг и сформировать перечень профессиональных застройщиков, заинтересованных в строительстве индивидуального жилья индустриальным методом;

рассмотреть вопрос о создании региональных гарантийных фондов, предоставляющих поручительство кредитным организациям за заёмщиков, получающих целевые кредиты для финансирования индивидуального жилищного строительства индустриальным методом.