«Механизмы обеспечения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой»

Рекомендации

Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 218 от 24 марта 2020 года)

РЕКОМЕНДАЦИИ
»круглого стола» на тему
«Механизмы обеспечения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой»

17 февраля 2020 года
г. Москва

Участники «круглого стола», проведенного Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием представителей федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, деловых объединений, представителей застройщиков жилья, обсудив актуальные вопросы обеспечения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой, отмечают следующее.

Национальным проектом «Жилье и городская среда»[1] предусмотрено увеличение объема жилищного строительства к 2024 году до величины не менее чем 120 млн. квадратных метров в год.

Как показал проведенный Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее – Комитет) опрос субъектов Российской Федерации, резервы предназначенных для жилищного строительства территорий, в полной мере обеспеченных инженерной, транспортной, социальной инфраструктурой, в настоящее время в регионах практически исчерпаны[2].

Субъекты Российской Федерации отмечают следующие проблемы, связанные с обеспечением земельных участков необходимой инженерной инфраструктурой:

— высокий уровень износа действующих объектов коммунальной инфраструктуры, их технологическая отсталость, слабые мощности и, как следствие, ограниченная возможность присоединения к ним вновь строящихся жилых домов и объектов социальной инфраструктуры;

— нехватка мощностей магистральных сетей инженерной инфраструктуры для освоения новых земельных участков под жилищное строительство;

— недостаточность финансовых ресурсов в региональных и местных бюджетах на обеспечение земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, сетями инженерно-технического обеспечения;

— обременительные для застройщиков условия подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства;

— отсутствие синхронизации территориального планирования с инвестиционными программами естественных монополий.

В соответствии с паспортом федерального проекта «Жилье», входящим в структуру национального проекта «Жилье и городская среда», общий объем средств федерального бюджета на реализацию мероприятия по стимулированию программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации предусмотрен в размере 183 770 млн. рублей на весь период реализации федерального проекта.

Согласно Правилам предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на развитие жилищного строительства (Приложение № 6 к государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации») средства федерального бюджета направляются на субсидирование возмещения затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам на цели обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья, субсидирование строительства (реконструкции) объектов социальной инфраструктуры, строительства (реконструкции) автомобильных дорог, строительства (реконструкции) объектов водоснабжения, водоотведения и (или) теплоснабжения.

Указанные средства предоставляются на основании заключенных соглашений о предоставлении субсидии по результатам ежегодного отбора субъектов Российской Федерации для участия в мероприятии по стимулированию программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации на основании представленных субъектами Российской Федерации заявок о поддержке проектов жилищного строительства.

На уровне субъектов Российской Федерации действуют региональные программы развития жилищного строительства, предусматривающие предоставление субсидий органам местного самоуправления на инженерное обустройство земельных участков, предоставленных для строительства жилья.

Согласно поступившей в Комитет информации из субъектов Российской Федерации основная проблема, связанная с обеспечением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, необходимой инженерной инфраструктурой, заключается в недостаточности финансовых ресурсов местного и регионального бюджетов на строительство указанной инфраструктуры.

Ввиду недостаточности финансовой поддержки строительства инженерной инфраструктуры на застройщиков ложится дополнительная нагрузка в части обеспечения площадок объектами инфраструктуры.

Отдельного внимания требует вопрос обеспечения объектами инженерной инфраструктуры земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в том числе предоставленных в собственность многодетным гражданам.

Так, в Рязанской области[3] в рамках подпрограммы «Развитие малоэтажного жилищного строительства» государственной программы Рязанской области «Социальное и экономическое развитие населенных пунктов» предполагается обеспечить инфраструктурой не менее 400 земельных участков, предназначенных для многодетных семей.

На предоставление субсидий муниципальным образованиям на строительство коммунальной и транспортной инфраструктуры указанных участков на период 2020–2024 годов предусмотрены средства областного бюджета в размере 303,1 млн. рублей. Требуемый объем затрат на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предоставленных многодетным семьям, составляет 2,5 млрд. рублей.

В Республике Коми[4] все имеющиеся и предполагаемые к реализации инвестиционные проекты по обеспечению земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой на территории муниципальных образований предусматривают развитие территории массовой малоэтажной застройки объектами индивидуального жилищного строительства на земельных участках, которые были сформированы и предоставлены (в том числе многодетным семьям) в предыдущие годы для целей жилищного строительства. На таких земельных участках уже построены (введены) индивидуальные жилые дома. Расчетная потребность в бюджетных средствах по имеющимся инвестиционным проектам, предусматривающим обеспечение данных земельных участков инженерной и дорожной инфраструктурой, составляет 408,6 млн. рублей. В связи с нехваткой финансирования в республиканском бюджете Республики Коми и местных бюджетах соответствующие инвестиционные проекты реализуются по этапам в течение нескольких лет.

В Тамбовской области[5] малоэтажная застройка составляет 70% от общего ввода жилья. Общая потребность в финансовых средствах на строительство сетей инженерной инфраструктуры составляет 26,42 млрд. рублей.

Следует отметить, что в настоящее время в рамках федеральных программ по стимулированию жилищного строительства в субъектах Российской Федерации отсутствуют мероприятия, которые предусматривают стимулирование развития сферы индивидуального жилищного строительства.

Недостаточность бюджетных средств и необходимых банковских инструментов, позволяющих кредитовать проекты развития инженерной инфраструктуры, приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья.

Отмечая необходимость дальнейшего совершенствования правовых, организационных и финансовых механизмов обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой, участники «круглого стола» считают целесообразным рекомендовать:

1. Профильным комитетам Государственной Думы и Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации:

уделять приоритетное внимание проектам федеральных законов, направленным на повышение эффективности реализации мероприятий по обеспечению земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой;

2. Правительству Российской Федерации:

1) рассмотреть вопрос об увеличении объема средств федерального бюджета, выделяемых для стимулирования программ жилищного строительства субъектов Российской Федерации, в части финансирования строительства инженерной инфраструктуры;

2) ускорить принятие государственной программы Российской Федерации, предусматривающей меры по развитию индивидуального жилищного строительства;

3) ускорить разработку и принятие постановления Правительства Российской Федерации об определении обязательств потребителей по оплате резервируемой мощности;

4) ускорить принятие решения о включении в государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года № 1710, отдельной подпрограммы, предусматривающей реализацию мероприятий по модернизации коммунальной инфраструктуры, достигшей степени износа свыше 60%.

3. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1) рассмотреть вопрос о целесообразности внесения изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающих право застройщиков направлять определенную законом часть денежных средств, привлекаемых в рамках проектного финансирования, на строительство внеплощадочных сетей инженерно-технического обеспечения;

2) рассмотреть вопрос о целесообразности внесения изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на развитие жилищного строительства (Приложение № 6 к государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»), предусматривающих:

оценку показателя «объем ввода жилья» при предоставлении субсидии не в текущем периоде предоставления субсидии, а в среднесрочной перспективе (3–5 лет) после обеспечения территории инженерной инфраструктурой;

возможность предоставления субсидий из федерального бюджета на строительство (реконструкцию) объектов системы газоснабжения, электроснабжения и ливневой канализации в рамках реализации проектов по развитию территорий;

3) рассмотреть вопрос о возможности учета специфики реализации мероприятий по строительству (реконструкции) инженерной инфраструктуры в субъектах Российской Федерации со сложными климатическими условиями при предоставлении субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на развитие жилищного строительства, в частности:

об увеличении сроков реализации мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства в указанных субъектах Российской Федерации до 2-х лет;

о применении повышающего коэффициента при определении размера субсидии;

4) рассмотреть вопрос об урегулировании в Градостроительном кодексе Российской Федерации требования о включении в условия договоров по комплексному и устойчивому развитию территорий обязательств застройщиков по заключению договоров о подключении (технологическом присоединении) планируемых к строительству объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения с определением совокупной величины подключаемой нагрузки;

5) рассмотреть вопрос о целесообразности внесения изменений в статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при предоставлении заявителем актов о подключении, подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, тепловых сетей, электрических сетей, сетей газораспределения;

6) совместно с Министерством энергетики Российской Федерации, акционерным обществом «ДОМ.РФ» рассмотреть вопрос о разработке особого регламента подключения объектов жилищного строительства, возводимых в рамках комплексного освоения территории, к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающего встречные обязательства застройщика по поэтапному строительству и вводу в эксплуатацию указанных объектов и ресурсоснабжающей организации по строительству инженерной инфраструктуры и подключению (технологическому присоединению) объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, с компенсацией выпадающих доходов ресурсоснабжающей организации, связанных с осуществлением подключения (технологического присоединения) объектов, за счет тарифов на услуги по передаче электроэнергии, услуги по водоснабжению, водотведению и теплоснабжению, услуги на транспортировку газа по газораспределительным сетям.

4. Министерству энергетики Российской Федерации:

1) рассмотреть вопрос о развитии системы переуступки присоединенной мощности между потребителями;

2) в целях консолидации электросетевых активов в Российской Федерации, а также снижения доли бесхозяйного имущества, используемого в процессе передачи электрической энергии рассмотреть вопрос о предоставлении сетевым организациям права выполнять мероприятия, необходимые для обеспечения электроснабжения комплексной жилой застройки, до вводных распределительных устройств объектов капитального строительства данной комплексной жилой застройки;

3) в целях исключения практики изменения условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения рассмотреть вопрос о распространении положений Гражданского кодекса Российской Федерации об оферте (статья 435) на технические условия, выдаваемые при подготовке аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (статья 39¹¹ Земельного кодекса Российской Федерации), с указанием в них полного перечня, сроков, стоимости мероприятий, подлежащих выполнению застройщиками;

4) рассмотреть вопрос о введении института независимой оценки (экспертизы) технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

5) рассмотреть вопрос о законодательном урегулировании возможности внесения изменений в ранее выданные технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства (без их отмены) к сетям инженерно-технического обеспечения.

5. Федеральной антимонопольной службе:

рассмотреть возможность внесения изменений в приказ от 29 августа 2017 года № 1135/17 «Об утверждении методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям», предусматривающих право заявителя самостоятельно выбрать вид ставки платы за технологическое присоединение независимо от максимальной мощности присоединяемых энергопринимающих устройств.

6. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:

1) обеспечить включение объектов электросетевого хозяйства, необходимых для осуществления электроснабжения комплексной жилой застройки, в Схемы и программы развития электроэнергетики субъектов Российской Федерации согласно требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 17 октября 2009 года № 823 «О схемах и программах перспективного развития электроэнергетики»;

2) обеспечить увязку инвестиционных программ организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, инвестиционных программ организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, с программами и планами по строительству жилья;

3) с целью стимулирования территориальных сетевых компаний к строительству и модернизации объектов электросетевого хозяйства, необходимых для ввода в эксплуатацию новых жилых объектов, проработать вопрос о целесообразности заключения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов с территориальной сетевой организацией соглашения об условиях осуществления регулируемых видов деятельности, предусмотренного статьей 23⁴ Федерального закона от 26 марта 2003 года № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;

4) активизировать взаимодействие с акционерным обществом «ДОМ.РФ» в целях поиска, подбора и предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для жилищного строительства и размещения объектов инженерной инфраструктуры;

5) совместно с органами местного самоуправления:

организовать масштабную инвентаризацию земельных ресурсов для формирования достоверных данных о фактическом использовании и наличии резервов по вовлечению земельных участков для жилищного строительства и их обеспеченности инфраструктурой с определением наиболее перспективных земельных участков для жилищного строительства;

сформировать план-график вовлечения перспективных для жилищного строительства земельных участков в хозяйственный оборот, в том числе в части инженерной подготовки в соответствии с утвержденными региональными показателями в рамках национального проекта «Жилье и городская среда»;

рассмотреть вопрос об организации более плотного взаимодействия органов местного самоуправления муниципальных образований с ресурсоснабжающими организациями с целью заблаговременного доведения до ресурсоснабжающих организаций информации о земельных участках, на которых планируется строительство жилья, сроках и этапах строительства для своевременного планирования мероприятий по подключению (технологическому присоединению) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

для обеспечения заблаговременного оснащения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой осуществлять мониторинг показателей выдачи разрешений на строительство и начала выполнения строительных работ.

7. Органам местного самоуправления:

1) рассмотреть вопрос об актуализации документов территориального планирования в целях выявления перспектив развития территорий в части жилищного строительства и строительства необходимой инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры;

2) в целях организации информирования хозяйствующих субъектов, планирующих осуществление жилищного строительства, размещать в открытом доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сведения о земельных участках, обеспеченных градостроительной документацией, инженерной инфраструктурой.