«Использование инструментов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий для решения задачи по увеличению объемов жилищного строительства»

Рекомендации

Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 194 от 9 апреля 2019 года)

 Участники «круглого стола», проведенного Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее – Комитет) 15 февраля 2019 года с участием представителей Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, научных и экспертных организаций, представителей профессионального строительного сообщества, обсудив вопрос использования инструментов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий для решения задачи по увеличению объемов жилищного строительства, отмечают следующее.

Расширение применения и повышение эффективности инструментов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий являются исключительно важными задачами для реализации национального проекта «Жилье и городская среда»[1] в части федеральных проектов «Жилье» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Правовые механизмы, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации с целью привлечения частных инвестиций в процессы преобразования территорий и строительство нового жилья, в настоящее время используются недостаточно широко.

Проведенный Комитетом опрос субъектов Российской Федерации[2] показал, что существуют проблемы, имеющие распространенный характер. Их наличие снижает инвестиционную привлекательность инструментов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий и, как следствие, препятствует притоку частных инвестиций в жилищное строительство, ликвидацию аварийного жилищного фонда и обновление городской среды. К таковым следует отнести следующие проблемы:

невысокая экономическая рентабельность проектов при применении механизма развития застроенных территорий ввиду закладываемых затрат застройщиков на обеспечение переселения граждан из многоквартирных домов, расположенных в границах развиваемой территории, затрат
на строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан;

наличие ограничений на включение в границы застроенных территорий, в отношении которых принято решение о развитии, ряда объектов (например, гаражи, некапитальные строения и т. п.), что препятствует планомерному и поступательному проведению реконструкции жилых кварталов и микрорайонов;

отсутствие четкого правового механизма расселения домов, непризнанных аварийными, что зачастую не позволяет в намеченные сроки завершить процедуру расселения дома в случае, если на расселение
не согласен хотя бы один из собственников жилых помещений в доме;

вероятность возникновения социальной напряженности при реализации крупных проектов квартальной застройки и негативного настроя жителей
к преобразованию застроенных территорий, что увеличивает риски застройщика по завершению строительства в намеченные сроки;

длительные и дорогостоящие процедуры технологического присоединения объектов капительного строительства к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;

отсутствие законодательных механизмов компенсации затрат, которые несут застройщики при возведении объектов социальной инфраструктуры;

недостаточно гибкое законодательное регулирование деятельности по комплексному освоению территорий и развитию застроенных территорий.

Также необходимо отметить, что по информации с мест объемов федеральных средств, выделяемых на поддержку создания социальной и инженерной инфраструктур, не достаточно для достижения целей федеральных проектов «Жилье» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Представляется необходимым еще раз проанализировать достаточность выделяемых средств целевым получателям указанных федеральных проектов.

Участники «круглого стола» считают целесообразным принятие ряда дополнительных мер, направленных на совершенствование инструментов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий, в связи с чем рекомендуют:

1. Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации:

при подготовке ко второму чтению проекта федерального закона № 27073–7 «О внесении изменений в статью 396 Налогового кодекса Российской Федерации (в части корректировки применения коэффициентов земельного налога с учетом сроков и видов жилищного строительства)» (принят Государственной Думой в первом чтении 10 февраля 2017 года) провести обсуждение положений проекта с экспертным и профессиональным строительным сообществами, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления на предмет влияния предлагаемых проектом налоговых мер на развитие жилищного строительства.

2. Правительству Российской Федерации:

1) дополнительно проанализировать достаточность выделяемых средств из федерального бюджета целевым получателям федеральных проектов «Жилье» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жилье и городская среда» для достижения целей и целевых показателей, содержащихся в указанных федеральных проектах;

2) во взаимодействии с субъектами Российской Федерации продолжить работу по совершенствованию инструментов финансовой поддержки строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктур при реализации крупных проектов жилищного строительства;

3) в качестве дополнительной меры по стимулированию жилищного строительства рассмотреть вопрос о выделении бюджетных ассигнований на строительство инженерных коммуникаций по примеру софинансирования строительства социальной и дорожной инфраструктуры в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации
от 30 декабря 2017 года № 1710, либо рассмотреть вопрос о выделении субъектам Российской Федерации из федерального бюджета финансовых средств из расчета годового прогнозного количества вводимого в эксплуатацию жилья на территории субъекта Российской Федерации с возможностью направления данных средств по усмотрению субъекта Российской Федерации на строительство необходимой инженерной инфраструктуры;

4) рассмотреть вопрос о внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на развитие жилищного строительства (приложение № 6 к государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года № 1710), предусматривающих:

корректировку порядка расчета коэффициента результативности использования субсидии для субъектов Дальневосточного федерального округа, учитывающую высокую стоимость строительства жилья в указанных регионах (например, предусмотреть повышающий коэффициент для проектов жилищного строительства, реализуемых на территории субъектов Дальневосточного федерального округа);

урегулирование возможности предоставления субсидии из федерального бюджета на подключение (технологическое присоединение) к инженерным сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, построенных в рамках комплексного освоения территорий;

возможность предоставления субсидии из федерального бюджета субъектам Российской Федерации на строительство инженерных сетей;

проведение отбора субъектов Российской Федерации для предоставления субсидии из федерального бюджета отдельно по проектам развития территорий с многоэтажной жилой застройкой и по проектам развития территорий с малоэтажным строительством (индивидуальной жилой застройкой).

5) рассмотреть вопрос о предоставлении застройщикам возможности уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль организаций на сумму расходов, понесенных в связи со строительством объектов инженерной, транспортной инфраструктур, безвозмездно передаваемых в государственную или муниципальную собственность.

3. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1) продолжить работу над совершенствованием предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности инструментов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий во взаимодействии с экспертными и научными организациями, принимая во внимание целесообразность создания на федеральном уровне дополнительных стимулов для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, застройщиков для реализации масштабных проектов по расселению ветхого, аварийного жилья и строительству нового жилья;

2) проработать вопрос о целесообразности создания единого механизма развития территорий, устанавливающего порядок взаимодействия органов публичной власти и частных инвесторов;

3) рассмотреть вопрос о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части ограничения в допуске к участию в аукционах на право заключения договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном освоении территории застройщиков, не обладающих реальным опытом реализации крупномасштабных инвестиционных проектов по строительству жилья;

4) рассмотреть вопрос о внесении изменений в часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающих необходимость предоставления для ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию актов об осуществлении технологического присоединения, выданных территориальными сетевыми, газораспределительными и ресурсоснабжающими организациями;

5) в рамках реализации пункта 26 Плана мероприятий «Трансформация делового климата», утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 января 2019 года № 20-р рассмотреть вопрос о предоставлении застройщикам права уступать третьим лицам неиспользуемую (но забронированную и оплаченную) мощность (нагрузку) водопроводных сетей.

6) с целью законодательного совершенствования института развития застроенных территорий рассмотреть вопросы:

о дополнении Градостроительного кодекса Российской Федерации положениями, направленными на конкретизацию условий заключаемых договоров о развитии застроенных территорий (в частности, обязательств застройщиков), а также предусматривающими основания и порядок внесения изменений в договоры о развитии застроенных территорий, возможность передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории;

о закреплении в Градостроительном кодексе Российской Федерации особенностей реализации проектов по развитию застроенных территорий, в случае если на территории, подлежащей развитию, имеются аварийные дома, являющиеся объектами культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

об урегулировании критериев для включения многоквартирных домов в муниципальные адресные программы, определении правовых последствий такого включения, в частности, создания механизма отселения лиц, проживающих на условиях найма в таких домах;

об установлении ограничений на предоставление иным лицам (помимо лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления) земельных участков, расположенных в границах застроенной территории, после заключения в отношении такой территории договора о развитии, а также об исключении возможности получения данными лицами разрешений на строительство и реконструкцию принадлежащих им объектов, за исключением строительства
и реконструкции этих объектов в целях обеспечения безопасности объекта в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий;

об урегулировании механизма передачи объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности
и расположенных на застроенной территории, в собственность лица, заключившего договор о развитии застроенной территории;

в целях исключения возможности использования института развития застроенных территорий для «точечной» застройки рассмотреть вопрос об установлении в законодательстве о градостроительной деятельности допустимых критериев (параметров) части элемента планировочной структуры, в границах которой допустимо осуществлять реализацию проектов развития территорий;

7) с целью законодательного совершенствования института комплексного освоения территорий рассмотреть вопросы:

о целесообразности дополнения Градостроительного кодекса Российской Федерации положениями, предусматривающими возможность включения в договор о комплексном освоении территории обязательства застройщика по строительству объектов социального назначения с последующей передачей таких объектов в собственность муниципальных образований путем выкупа таких объектов за счет средств муниципального и/или регионального бюджета;

о подготовке предложений в части синхронизации сроков ввода в эксплуатацию объектов жилого и социального назначения;

об урегулировании в законодательстве о градостроительной деятельности оснований и порядка внесения изменений в условия договора о комплексном освоении территории.

4. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и акционерным обществом «ДОМ.РФ»:

в целях обеспечения комплексного подхода к развитию территорий в муниципальных образованиях рассмотреть вопрос о подготовке на федеральном уровне методического документа, предусматривающего проведение анализа территорий, планируемых муниципальными образованиями к развитию, который включает в себя:

инвентаризацию территории и установление индекса депрессивности территории,

анализ существующей и планируемой к строительству инженерной, транспортной, социальной инфраструктур,

анализ концепции и предельных параметров планируемой застройки в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки,

установление индекса инвестиционного потенциала территории (с целью оценки необходимости предоставления субсидий, доступных по программам переселения граждан из аварийного жилищного фонда).

5. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства:

с целью сбора и анализа практики заключения и исполнения договоров о развитии застроенных территорий проработать вопрос об организации и введении на федеральном уровне мониторинга всех заключенных, исполняемых, реализованных, расторгнутых договоров развития застроенных территорий;

подготовить предложения о законодательном совершенствовании института развития застроенных территорий.

6. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:

принять меры по своевременному и полному наполнению государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности сведениями, документами и материалами в соответствии со статьей 57 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

7. Органам местного самоуправления:

1) активно принимать меры для вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых территорий, территорий, занятых аварийной и ветхой застройкой;

2) принять меры по своевременному и полному наполнению государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности сведениями, документами и материалами в соответствии со статьей 57 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

3) при заключении договоров развития застроенных территорий включать в указанные договоры положения, конкретизирующие обязательства застройщика (например, численность граждан, подлежащих расселению застройщиком, перечень объектов, подлежащих строительству на территории, подлежащей развитию, и требования к ним и т. д.).