«Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов»

Рекомендации

Участники парламентских слушаний на тему «Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов», проведенных 2 июля 2025 года в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации под председательством первого заместителя Председателя Совета Федерации В.В. Якушева с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства энергетики Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, акционерного общества «ДОМ.РФ», представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов в строительной отрасли, отмечают следующее.

1. Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года^[1] (далее – Стратегия) в качестве одной из проблем в развитии индивидуального жилищного строительства обозначено отсутствие законодательного регулирования вопросов управления комплексами индивидуальных жилых домов, а к задачам отнесено формирование механизма управления такими комплексами.

Следует отметить, что действующее законодательство не устанавливает правовой статус комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию.

Вместе с тем, с 2022 года законодательно закреплено понятие малоэтажного жилого комплекса (далее — МЖК) – совокупности индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории^[2].

Правоотношения, возникающие при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территорий МЖК в случае привлечения застройщиком для строительства указанных домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ)^[3].

Федеральным законом № 214-ФЗ определен «примерный» перечень общего имущества в МЖК: расположенные в границах территории такого МЖК объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников, указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Объекты капитального строительства, отвечающие указанным требованиям, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в МЖК с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности[4].

2. По информации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации^[5], а также акционерного общества «ДОМ.РФ»^[6], по состоянию на апрель 2025 на территории Российской Федерации осуществляется строительство 13 малоэтажных жилых комплексов в 10 субъектах Российской Федерации (Московская, Вологодская, Воронежская, Иркутская, Липецкая, Тверская, Тульская, Ульяновская области, Пермский край, Республика Башкортостан).

В рамках начатых очередей строительства планируется построить порядка 1,1 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 151,9 тыс. кв. метров.

Уже введено в эксплуатацию 90 домов площадью 13,0 тыс. кв. метров в составе МЖК, расположенных на территории Московской и Иркутской областей, а также Пермского края.

3. При этом на фоне роста малоэтажного домостроения и распространения проектов комплексной индивидуальной жилой застройки отсутствует специализированное правовое регулирование, обеспечивающее прозрачное и стабильное управление имуществом и инфраструктурой общего пользования в таких комплексах.

В качестве проблем управления жилыми комплексами участниками парламентских слушаний выделяются такие как:

— отсутствие единого правового статуса и способа управления,

— сложности в организации содержания имущества общего пользования,

— проблемы с выбором и сменой управляющей организации, а также вопросы ответственности за качество предоставления коммунальных услуг и содержание территории.

Отдельно отмечаются проблемы, возникающие при создании и эксплуатации объектов инфраструктуры общего пользования. В жилых комплексах собственники появляются не одномоментно. Приобретение объектов в жилом комплексе — земельных участков под самостоятельное строительство собственником, земельных участков с готовыми индивидуальными домами покупателями может быть существенно затянуто по времени. На практике объекты инфраструктуры могут создаваться в разное время, по отдельности друг от друга и даже после приобретения покупателями земельных участков. Поэтому вопросы содержания и управления объектами инфраструктуры общего пользования влияют на экономическую модель проекта и требуют своего разрешения еще на стадии концепции проекта.

4. В целях реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», а также с целью совершенствования законодательства в данной сфере Правительством Российской Федерации был разработан проект федерального закона № 155842–8^[7], призванный урегулировать деятельность «жилых комплексов» и управление имуществом общего пользования, а также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов, земельных участков, иных объектов в таких комплексах^[8].

Законопроектом определяется понятие жилого комплекса, имущества общего пользования, устанавливается правовой режим имущества, находящегося в общей долевой собственности (определение долей, основания возникновения прав, распоряжение, содержание, управление, порядок использования).

Законопроект также регулирует вопросы осуществления прав и порядка использования имущества, в том числе земельного участка, не относящегося к долевой собственности, устанавливает порядок проведения и компетенцию общего собрания собственников в целях управления имуществом общего пользования, формы управления (товарищество собственников недвижимости, управляющая организация, непосредственное управление), порядок предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем, к законопроекту поступил ряд замечаний, которые требуют своевременной проработки при корректировке законопроекта и урегулирования сложившейся ситуации.

Участники парламентских слушаний, обсудив варианты развития сегмента строительства МЖК, принимая во внимание необходимость решения существующих проблем в сфере управления общим имуществом в таких комплексах,

РЕШИЛИ:

1. Рекомендовать профильным комитетам палат Федерального Собрания Российской Федерации:

уделить приоритетное внимание и ускорить работу по принятию проекта федерального закона № 155842–8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой);

при доработке проекта федерального закона № 155842–8 рассмотреть возможность учета в нем следующих положений:

— о соотношении проектируемых изменений с нормами Федерального закона № 214-ФЗ в части: используемого определения «малоэтажный жилой комплекс»; состава общего имущества МЖК (часть 4³ статьи 4); порядка определения доли собственника земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома (при его наличии) в праве общей собственности на общее имущество в МЖК (часть 4⁴ статьи 4, часть 9 статьи 23⁶);

— о включении в МЖК домов блокированной застройки (в случае если под каждым блоком сформирован самостоятельный земельный участок);

— об осуществлении правового регулирования вопросов управления имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества исключительно в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— об установлении порядка определения общей границы территории МЖК в случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории;

— о составе имущества, которое может быть отнесено к общему имуществу МЖК;

— о включении информации о составе общего имущества МЖК в договор купли-продажи земельного участка или в решение общего собрания собственников;

— о закреплении положения о недопустимости ограничения доступа собственников земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов (при их наличии) к принадлежащим им земельным участкам;

— об установлении способов управления общим имуществом МЖК, порядке управления в случаях, когда собственниками не выбран и (или) не реализован один из способов управления таким общим имуществом;

— о дополнении перечня вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников в МЖК вопросами об установлении размеров платы собственников земельных участков за содержание общего имущества жилого комплекса, о порядке внесения платы за содержание такого имущества;

— об определении полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации в части установления особенностей правового регулирования МЖК, расположенных на территории этого субъекта Российской Федерации;

— об определении лица, уполномоченного направлять в орган регистрации прав сведения о границах общей территории малоэтажного жилого комплекса для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости;

— об установлении контроля за деятельностью управляющей организации по управлению общим имуществом МЖК органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление такого контроля.

2. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопрос о возможности размещения в ГИС ЖКХ информации о МЖК, в том числе решениях общих собраний собственников, составе общего имущества, выбранном способе управления.

3. Рекомендовать акционерному обществу «ДОМ.РФ», Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) рассмотреть вопрос о широком информировании подрядчиков о привлечении для целей финансирования строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу кредитных средств в рамках Программы по возмещению недополученных доходов по кредитам, выданным подрядчикам на строительство индивидуальных жилых домов на основе проектов, размещенных на сайте Строим.дом.рф, реализуемой АО «ДОМ.РФ», по ставке 1% годовых[9].

4. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопросы:

— о разработке региональных программ развития индивидуального жилищного строительства, в том числе комплексного, предусматривающих резерв земельных ресурсов для реализации таких проектов, а также содержащих мероприятия по синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования;

— о возможности строительства МЖК с целью реализации государственных и региональных программ жилищного обеспечения граждан (в частности, создания фонда социального малоэтажного жилья).

5. Комитету Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера осуществлять контроль за реализацией рекомендаций парламентских слушаний.

 В.В. ЯКУШЕВ