«Вопросы повышения эффективности управления многоквартирными домами: основные подходы и предложения»

 Участники парламентских слушаний, проведенных 12 марта 2025 года в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации под председательством первого заместителя Председателя Совета Федерации В.В. Якушева с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», Федеральной антимонопольной службы (ФАС России), представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года[1] (далее – Стратегия) определены основные вызовы в сфере управления жилищным фондом, среди которых обозначена недостаточная эффективность управляющих организаций в сфере управления многоквартирными домами. Одна из задач, которая ставится в Стратегии, — совершенствование системы лицензионного контроля.

В декабре 2023 года по итогам заседания комиссии Госсовета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» и Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству дано поручение Минстрою России совместно с Комитетом Государственной Думы представить предложения по регулированию деятельности по управлению многоквартирными домами и усилению контроля за управляющими организациями посредством ужесточения лицензионных требований к ним либо перехода на обязательное саморегулирование управляющих организаций, включая разработанный план мероприятий («дорожную карту»), предусматривающий в том числе перечень федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, подлежащих принятию и (или) изменению для реализации представленного плана мероприятий («дорожной карты»).

По итогам проработки данного поручения Комитетом Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предложено рассмотреть три варианта совершенствования сферы управления жилищным фондом:

1) сохранение системы лицензирования при усилении системы контроля и надзора;

2) формирование обязательной системы саморегулирования в сфере управления жилищным фондом с отменой лицензирования;

3) создание региональных операторов в сфере управления многоквартирными домами (упразднение системы лицензирования и самих управляющих организаций).

Указанные варианты были направлены Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера в субъекты Российской Федерации для получения их позиции[2]. В качестве альтернативного варианта был предложен также вариант с возможностью создания бюджетных учреждений по управлению многоквартирными домами. Практика деятельности таких управляющих организаций зарекомендовала себя в ряде крупных городов, в том числе в Москве.

Проведенный Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера анализ полученных позиций субъектов Российской Федерации по рассматриваемым вариантам развития рынка управления многоквартирными домами показал, что из 70 поступивших ответов вариант о совершенствовании лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами поддерживают 55 регионов (не поддерживают 7 регионов), предлагаемое введение саморегулирования деятельности по управлению многоквартирными домами поддерживают 10 регионов (не поддерживают 52 региона), идею о создании региональных операторов по управлению жилищным фондом поддерживают 23 региона (не поддерживает 44 региона). Также 25 субъектов Российской Федерации высказались за установление возможности деятельности на рынке управления жильем государственными бюджетными учреждениями (не поддерживают данное предложение — 37 регионов).

Система лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, введенная[3] в 2014 году, способствовала усилению защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, а также смене организаций, неэффективно работающих в сфере управления жилищным фондом.

За прошедший период времени отработаны механизмы взаимодействия органов государственного жилищного надзора с контролируемыми лицами, проведения контрольных (надзорных) мероприятий, привлечения к ответственности лиц, нарушающих обязательные требования, предусмотренные нормами жилищного законодательства. Кроме того, система лицензирования оптимально справляется с задачей по предоставлению либо отказу в предоставлении управляющим организациям возможности по осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Поддерживая дальнейшее развитие института лицензирования, очень многие субъекты Российской Федерации обозначили ряд необходимых, на их взгляд, новаций. Это предъявление требований к материально-технической базе и кадрам управляющих организаций на этапе выдачи лицензий и аннулирование лицензии. Сейчас процесс аннулирования лицензии представляет собой двухэтапный процесс: обращение в суд после рассмотрения вопроса лицензионной комиссией. Регионы высказались о недопустимой длительности процедуры.

При рассмотрении саморегулирования в качестве альтернативы лицензированию необходимо отметить следующее. В настоящее время в отдельных сферах создание саморегулируемых организаций обязательно. Это, как правило, потенциально располагающие доходами сегменты экономики: строительство, инженерные изыскания, проектирование, аудиторская деятельность, деятельность арбитражных управляющих, оценочная деятельность, актуарная деятельность, деятельность по проведению энергетического обследования, кадастровая деятельность, финансовый рынок (кредитные потребительские кооперативы, форекс-дилеры и прочие). Сфера управления жилищным фондом в настоящее время к такому варианту развития системы не готова.

Третий вариант, при котором многоквартирные дома передаются в управление созданному субъектом Российской Федерации региональному оператору, который сможет осуществлять функции управления жилищным фондом как напрямую, так и с привлечением эксплуатирующих организаций при условии получения допуска на рынок управления путем прохождения процедуры аккредитации у регионального оператора, также был рассмотрен субъектами Российской Федерации. В числе аргументов против данного варианта субъекты Российской Федерации отметили монополизацию рынка и сложность, громоздкость процесса управления.

Что касается варианта с созданием бюджетных учреждений, большинство субъектов Российской Федерации посчитали его «рабочим в специальных условиях». Например, для аварийных домов или многоквартирных домов, оставшихся без управления.

Участники парламентских слушаний, обсудив варианты развития рынка управления многоквартирными домами, принимая во внимание актуальность существующих проблем в сфере управления многоквартирными домами, содержащихся в информации субъектов Российской Федерации, докладах и выступлениях,

РЕШИЛИ:

1. Рекомендовать Федеральному Собранию Российской Федерации:

ускорить рассмотрение проектов федеральных законов:

№ 107057–7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда);

№ 487723–8 «О внесении изменений в статьи 194 и 202 Жилищного кодекса Российской Федерации» (сокращение срока принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами);

№ 651434–8 «О внесении изменений в отдельные статьи Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части предоставления гражданам обязательной отчетности о проделанной работе лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами);

№ 665863–8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части создания условий для управления многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции);

№ 775871–8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (по вопросам технического обслуживания лифтового оборудования в многоквартирных домах).

2. Рекомендовать Правительству Российской Федерации:

ускорить утверждение проекта постановления Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»[4], направленного на усиление требований в сферах лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществления регионального государственного лицензионного контроля, организации и осуществления регионального государственного жилищного контроля (надзора).

3. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1) представить в Совет Федерации:

концепцию формирования стандартов управления многоквартирными домами, предусматривающих, в том числе, расширение квалификационных требований к лицам, осуществляющим управление многоквартирными домами, введение нормирования затрат на работы по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов;

результаты реализации на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области пилотного проекта по введению механизма единых управляющих организаций (операторов управления) для управления многоквартирными домами;

2) разработать комплексные меры, направленные на совершенствование и повышение эффективности деятельности органов государственного жилищного надзора;

3) проработать вопрос о совершенствовании существующей модели лицензирования деятельности управляющих организаций при условии усиления действующих лицензионных требований и введения дополнительных требований:

о соблюдении стандартов и правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;

об установлении минимального размера уставного капитала управляющих организаций;

о наличии в штате управляющей организации работников, заключивших трудовые договоры и имеющих профессиональное образование, обладающих необходимой квалификацией и (или) имеющих стаж работы по соответствующей специальности;

о наличии материально-технической базы, необходимой для оказания жилищно-коммунальных услуг;

об упрощении порядка аннулирования и прекращения действия лицензии;

4) обеспечить разработку подзаконных нормативных правовых актов, направленных на совершенствование деятельности по управлению многоквартирными домами и предусматривающих:

введение обязательной отчетности управляющих организаций, предусмотренной проектом федерального закона № 651434–8 «О внесении изменений в отдельные статьи Жилищного кодекса Российской Федерации»;

требования к кадровому составу, квалификации персонала и материально-техническому оснащению управляющих компаний;

введение системы обязательной независимой оценки квалификации для руководителей организаций по управлению многоквартирными домами;

5) проработать вопрос установления требований к кадровому обеспечению органов государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации;

6) разработать и направить в субъекты Российской Федерации рекомендации по проведению информационно-разъяснительной работы о необходимости участия собственников жилья в управлении многоквартирными домами, о форматах проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в заочной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) и федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)»^[5].

4. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера проработать вопрос законодательного закрепления понятия «гарантирующей» управляющей организации, порядка ее создания в субъектах Российской Федерации, наделения полномочиями по управлению многоквартирными домами, подлежащих сносу (реконструкции), аварийными многоквартирными домами, в том числе являющимися объектами культурного наследия или содержащими конструктивные элементы, являющиеся объектами культурного наследия, расположенные в обособленных агломерациях.

5. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления:

1) обеспечить в соответствии с рекомендациями Минстроя России проведение информационно-разъяснительной работы среди граждан о необходимости участия граждан в управлении многоквартирными домами, о форматах проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в заочной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) и федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)»[6];

2) усилить работу по повышению платежной дисциплины потребителей жилищных и коммунальных услуг, включая проведение профилактических и претензионных мероприятий;

3) обеспечить надлежащую численность и уровень оплаты труда работников органов государственного жилищного надзора[7] в соответствии с актуализированными Методическими рекомендациями по определению численности руководителей, специалистов и служащих государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации;

4) разработать меры, направленные на повышение эффективности органов государственной власти, осуществляющих государственный жилищный контроль (надзор).

5. Комитету Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера осуществлять контроль за реализацией рекомендаций парламентских слушаний.