«Круглые столы»

«О совершенствовании законодательной базы в сфере управления многоквартирными домами и ответственности управляющих организаций за оказываемые жилищно-коммунальные услуги в субъектах Российской Федерации»

Заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Юрий Липатов провел «круглый стол» , посвященный вопросам ответственности управляющих компаний за оказываемые жилищно-коммунальные услуги.

(Подробнее)

Рекомендации

Утверждены на заседании Комитета Совета Федерации по экономической политике 28 ноября 2017 года (Протокол № 137)

В работе «круглого стола» приняли участие представители Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства юстиции Российской Федерации, органов исполнительной власти Московской, Мурманской, Нижегородской и Ярославской областей, экспертных организаций, средств массовой информации.

Цель «круглого стола» – обсуждение актуальных вопросов и существующих проблем в сфере управления многоквартирными домами, законодательного регулирования в данной сфере, а также возможности ужесточения требований к управляющим организациям и повышения эффективности лицензионного контроля за предпринимательской деятельностью по управлению многоквартирными домами.

Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком многоквартирном доме. То есть судьба общего имущества собственников, определение порядка его содержания и ремонта и многие другие вопросы решаются самими собственниками.

Вместе с тем практическая реализация данной нормы жилищного законодательства породила существенные трудности, неоднократно приводила и приводит к нарушению прав собственников и продолжает создавать проблемы для жильцов многоквартирного дома и иных лиц, владеющих помещениями в нем. Во многом это связано с недобросовестностью некоторых организаторов общих собраний, способных не только ввести собственников в заблуждение, но и сфальсифицировать результаты голосования.

Как показывает практика, на основе поддельных протоколов общих собраний собственников, содержащих их фиктивные подписи, принимаются различные решения, связанные с управлением многоквартирным домов, в частности решения по созданию товариществ собственников жилья.

Участники «круглого стола» отмечают, что порядок проведения общих собраний собственников должен быть поставлен под контроль государства или уполномоченных органов местного самоуправления. При этом необходимо решить и проблему защиты прав жителей при «недобросовестном» проведении общих собраний собственников.

С целью решения вышеназванных проблем участники «круглого стола» предлагают нормами Жилищного кодекса Российской Федерации регламентировать процедуру голосования при проведении общего собрания собственников по вопросам выбора способа управления, избрания управляющей организации, создания товарищества собственников жилья, установления тарифов и по иным наиболее значимым вопросам, а именно:

1. процедура голосования должна проходить под контролем уполномоченных должностных лиц органов местного самоуправления;

2. при голосовании необходимо использовать бюллетени для голосования, изготовленные по заказу муниципального образования либо изготовленные иными лицами (в том числе инициаторами собрания) и переданными до начала голосования в орган местного самоуправления; при этом бюллетени должны быть пронумерованы и учтены в соответствующей ведомости;

3. при получении бюллетеня собственник должен предъявить уполномоченному должностному лицу органа местного самоуправления паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (выписку из ЕГРП) и расписаться в получении бюллетеня;

4. бюллетени для голосования до истечения срока проведения голосования должны быть сданы уполномоченному лицу органа местного самоуправления и помещены в предварительно опечатанный ящик для голосования; при этом ящик для голосования должен быть размещен в помещении органа местного самоуправления или в ином помещении, определенном с учетом доступности для жителей дома; также необходимо предусмотреть обход жителей дома в определенные дни голосования для сбора заполненных бюллетеней;

5. допустить до участия в подсчете голосов любого собственника помещений в многоквартирном доме, который изъявил такое желание;

6. ввести процедуры наблюдения при сборе бюллетеней и подсчете голосов;

7. в случае обжалования решений, принятых по вопросам, находящимся в повестке общего собрания собственников, запретить проведение общих собраний собственников по таким же или схожим вопросам до окончания судебного разбирательства и вступления в законную силу решения суда;

8. реализовать возможность проведения совместного обсуждения вопросов повестки дня по инициативе любого собственников, а не только инициатора собрания;

9. предусмотреть право собственника, инициирующего проведение общего собрания собственников и запросившего реестр собственников помещений, на получение персональных данных о лицах, являющихся собственниками помещений.

Также большое значение в управлении многоквартирным домом имеет совет многоквартирного дома, избираемый в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры.

В соответствии с частью 10 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. Данное положение не стимулирует эффективную работу советов многоквартирных домов. Решению данной проблемы может поспособствовать внесение изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, предусматривающих переизбрание совета многоквартирного дома в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. В случае же отсутствия претензий к работе совета многоквартирного дома и надлежащего исполнения им своих обязанностей срок действия полномочий совета многоквартирного дома пролонгируется на срок, установленный в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.

В целях совершенствования деятельности управляющих организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства, системы лицензирования и лицензионного контроля за предпринимательской деятельностью по управлению многоквартирными домами Президентом Российской Федерации, Правительством Российской Федерации неоднократно давались соответствующие поручения (поручения Президента Российской Федерации от 09.12.2015 № Пр-2512 (часть первая, пункт «б»), Правительства Российской Федерации от 10.12.2015 № ДМ-П9-8350 (пункт 5), от 18.02.2016
№ ДК-П9-28пр (пункт 2 раздела I), перечень поручений по итогам «Прямой линии с Владимиром Путиным», состоявшейся 15 июня 2017 года (часть первая, пункт «е»). До настоящего времени указанные поручения не выполнены.

Фактическое состояние дел в сфере управления многоквартирными домами с момента введения 1 мая 2015 года лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – лицензирование) демонстрирует неэффективность существующего механизма лицензирования, установленного федеральным законодательством, в том числе:

1. Ограниченность лицензионных требований для лицензиата, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными домами, что не позволяет требовать наличия у управляющей организации материально-технического обеспечения и квалифицированного персонала, необходимых для качественного управления.

Дополнение лицензионных требований для лицензиата, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными домами, в том числе требованиями к материально-технической базе для выполнения работ по управлению и эксплуатации многоквартирных домов, а также к квалификации штата работников позволит ужесточить требования к управляющим организациям и повысить эффективность лицензионного контроля за предпринимательской деятельностью по управлению многоквартирными домами.

2. Оставление многоквартирных домов без надлежащего управления в течение длительного периода времени ввиду законодательной возможности управляющей организации продолжать свою деятельность даже в случае прекращения или аннулирования лицензии, что приводит к случаям ненадлежащего содержания и ремонта многоквартирных домов либо полного их отсутствия.

В соответствии с частью 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня выбора другой управляющей организации или иного способа управления многоквартирным домом.

Данная норма является несовершенной, так как не учитывает возможное затягивание выбора нового способа управления многоквартирным домом, неисполнение управляющей организацией своих обязанностей в указанный период, а также иные случаи возможного оставления многоквартирного дома без надлежащего управления (например, ввиду затруднительного финансового состояния управляющей организации или отказа управляющей организации от управления многоквартирным домом).

Решению указанной проблемы может поспособствовать наделение лицензионной комиссии при принятии решения об обращении в суд органа государственного жилищного надзора с заявлением об аннулировании лицензии у управляющей организации полномочием по приостановлению действия лицензии на срок до вступления в силу судебного решения об аннулировании лицензии либо об отказе в ее аннулировании, а также организация «временного управления» МКД при приостановлении или прекращении действия лицензии.

В настоящее время Минстроем России подготовлен и вынесен на публичное обсуждение проект постановления Правительства Российской Федерации, регламентирующий процедуру определения «временной управляющей организации» и заключения с ней договора временного управления многоквартирным домом в случаях, когда в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания не состоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Указанный проект является важным шагом для достижения целей надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и обеспечения непрерывности управления многоквартирным домом, но, в то же время, не учитывает возможное оставление многоквартирного дома без надлежащего управления при приостановлении или прекращении действия лицензии.

3. Длительность процесса лишения лицензии управляющей организации, неудовлетворительно выполняющей свои обязанности (только в судебном порядке).

В настоящее время, согласно статье 199 Жилищного кодекса Российской Федерации аннулирование лицензии и прекращение ее действия осуществляется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии и решения лицензионной комиссии.

Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, указанным в части 5 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет 15 и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.

С целью предотвращения возникновения ситуаций, влекущих возможность оставления МКД без надлежащего управления и причинение вреда жизни и здоровью граждан целесообразным будет наделение лицензионной комиссии полномочием по аннулированию лицензии во внесудебном порядке за нарушения, влекущие возникновение угрозы жизни и здоровью граждан и (или) причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также угрозы чрезвычайных ситуаций техногенного характера.

На практике выявлены следующие случаи, влекущие возможное причинения вреда или возникновение угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, угрозы чрезвычайных ситуаций техногенного характера, возникающие вследствие неисполнения управляющими организациями своих обязанностей:

1) аварии и технические сбои в инженерных системах управляемых многоквартирных домов в осенне-зимний период, произошедшие по вине управляющей организации или организации, с которой заключен(ы) договор(ы) на выполнение работ по содержанию соответствующих систем, приведшие к прекращению подачи коммунальных услуг (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение), превышающих допустимые перерывы их предоставления, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», в трехкратном размере;

2) неисполнение трех и более предписаний контролирующих органов по подготовке систем теплоснабжения многоквартирных домов к осенне-зимнему периоду, а также устранению неисправностей дымоходов и систем вентиляции многоквартирных домов;

3) возникновение или угроза возникновения чрезвычайных ситуаций в многоквартирных домах, связанных с неисправностью внутридомового газового оборудования;

4) возникновение угрозы жизни и здоровью жителям многоквартирного дома;

5) наличие у управляющей организации неснижаемой задолженности перед ресурсоснабжающими организациями в течение 9 месяцев, превышающей шестимесячные начисления за поставленные коммунальные ресурсы.

Указанные случаи должны подтверждаться актами уполномоченных органов (органов государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих исполнительно-распорядительную деятельность в сфере регионального государственного жилищного надзора, органов местного самоуправления, территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики, нормативно-правовому регулированию, а также по надзору и контролю в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, территориальных органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление федерального государственного энергетического надзора).

Вышеуказанные предложения, предусматривающие ужесточение требований к управляющим организациям, неоднократно озвучивались на федеральном уровне, были признаны в Правительстве Российской Федерации актуальными и необходимыми для усовершенствования жилищного законодательства Российской Федерации.

Кроме того, в настоящее время лицензия на управление многоквартирными домами выдается одноразово и не имеет срока действия. Лишится лицензии управляющая организация может только при условии нарушения действующего законодательства.

Отсутствие срока действия лицензии не мотивирует управляющие организации к повышению качества обслуживания и содержания многоквартирных домов, в том числе к повышению профессионального уровня своего персонала.

В целях урегулирования указанного вопроса предлагается внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, предусматривающие прекращение действия лицензии по истечении одного года, если у лицензиата отсутствуют многоквартирные дома, включенные в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Также остро стоит вопрос нахождения на рынке организаций – двойников, когда управляющие организации, накопив долги, создают одноименные организации, меняя лишь индивидуальный номер налогоплательщика.

В настоящее время запрет на регистрацию юридического лица с одинаковыми названиями на территории Российской Федерации отсутствует. В целях исключения образования организации – двойника представляется целесообразным внести изменения и дополнения в Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», наделив федеральный орган исполнительной власти, в том числе и его территориальные органы, уполномоченные осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, полномочиями на осуществление проверки предоставленной документации при создании и реорганизации юридического лица, в частности на осуществление проверки фактов регистрации юридического лица с одинаковыми названиями на территории одного субъекта Российской Федерации, с последующим отказом в государственной регистрации в случае несоответствия наименования юридического лица требованиям федерального закона, а также наличие в одном субъекте Российской Федерации юридического лица с названием, дублирующим название зарегистрированного юридического лица и осуществляющим деятельность в данном субъекте Российской Федерации.

Все перечисленное негативно влияет на состояние жилищного фонда, влечет возникновение угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, риск чрезвычайных ситуаций техногенного характера, а также отрицательно сказывается на социальной стабильности в стране и требует внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты Российской Федерации.

В связи с вышеизложенным, участники «круглого стола» РЕКОМЕНДУЮТ Правительству Российской Федерации:

— законодательно ограничить право участия и инициирования общих собраний собственников лицам, имеющим просуженную задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг;

— разработать методику проведения общих собраний собственников посредством электронного голосования с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) без проведения предварительно очного собрания;

— ограничить срок действия лицензии управляющей организации с реестром многоквартирных домов на 5 лет, срок действия лицензии управляющей организации без внесенных многоквартирных домов в реестр – 6 месяцев;

— законодательно закрепить возможность пролонгации срока полномочий советов многоквартирных решением общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

— проработать вопрос о дополнении лицензионных требований для лицензиата, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными домами, в том числе требованиями к материально-технической базе для выполнения работ по управлению и эксплуатации многоквартирных домов, а также к квалификации штата работников;

— законодательно урегулировать порядок приостановления действия лицензии и организации «временного управления» многоквартирными домами при приостановлении или прекращении действия лицензии;

— дополнить полномочия лицензионной комиссии полномочием по аннулированию лицензии во внесудебном порядке за нарушения, влекущие возникновение угрозы жизни и здоровью граждан и (или) причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также угрозы чрезвычайных ситуаций техногенного характера, а также определить перечень таких нарушений;

— законодательно исключить возможность государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации организаций с одинаковыми названиями.