Рекомендации
Утверждены
на заседании Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 295 от 21 декабря 2022 года)
Участники «круглого стола», проведенного 1 декабря 2022 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием сенаторов Российской Федерации, представителей федеральных и региональных органов государственной власти, акционерного общества «ДОМ.РФ», Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), Российского союза строителей, обсудив вопрос о реализации механизма комплексного развития территорий в субъектах Российской Федерации, отмечают следующее.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 21 июля 2020 года № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» (далее – Указ) одной из национальных целей развития страны на период до 2030 года является обеспечение комфортной и безопасной среды для жизни, в качестве целевых показателей достижения которой установлено улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год, а также улучшение качества городской среды в полтора раза. Указанные целевые показатели также являются целями реализации национального проекта «Жилье и городская среда».
Для обеспечения достижения обозначенной в Указе национальной цели разработан и принят Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях комплексного развития территорий» (далее – Федеральный закон № 494-ФЗ).
Федеральный закон № 494-ФЗ установил 4 вида комплексного развития территорий: комплексное развитие территории жилой застройки, комплексное развитие территории нежилой застройки, комплексное развитие незастроенной территории, комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, реализация которых призвана способствовать увеличению объемов жилищного строительства, созданию правовых условий для обновления ветхой жилой застройки, а также обеспечению нового качества городской среды.
По истечении двух лет с момента принятия Федерального закона № 494-ФЗ субъекты Российской Федерации в полном объеме разработали необходимую для применения механизма комплексного развития территории (далее — КРТ) нормативную правовую базу. В настоящее время регионами рассматривается применение механизма КРТ в отношении 761 территории общей площадью свыше 25 000 га, что обеспечит возведение объектов капитального строительства общей площадью около 143 млн квадратных метров.
Субъектами Российской Федерации принято 226 решений о КРТ (81 решение о КРТ жилой застройки), выдано 70 разрешений на строительство.
Вовлечение федеральных земель в реализацию проектов КРТ является отдельным направлением деятельности единого института развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ»), которым реализуется 90 проектов в 43 субъектах Российской Федерации с градостроительным потенциалом более 18 млн квадратных метров.
Отмечая высокую заинтересованность субъектов Российской Федерации в применении предусмотренного Федеральным законом № 494-ФЗ механизма КРТ, а также положительную динамику в части запуска в реализацию соответствующих проектов, субъекты Российской Федерации, а также профессиональное строительное сообщество выделяют ряд проблемных вопросов, затрудняющих запуск, а также реализацию проектов КРТ на практике, среди которых можно выделить следующие:
— отсутствие механизмов поддержки застройщиков, реализующих проекты комплексного развития территории жилой застройки, в том числе по расселению ими ветхих многоквартирных домов;
— высокие предпринимательские риски застройщиков, связанные с возможностью исключения многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме уже после заключения с застройщиком договора о комплексном развитии территории жилой застройки (до утверждения документации по планировке территории);
— отсутствие возможности реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки в отношении территории, полностью занятой ветхими объектами индивидуального жилищного строительства, а также отсутствие возможности принятия решения о комплексном развитии в отношении территории смешанной застройки (например, включающей промышленную зону, а также земельные участки, занятые ветхими объектами индивидуального жилищного строительства), что не позволяет использовать значительный градостроительный потенциал указанных территорий, и так далее.
Участники «круглого стола» решили рекомендовать:
1. Правительству Российской Федерации:
— уделить приоритетное внимание подготовленному Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации проекту федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[1], предусматривающему, в том числе:
возможность принятия субъектами Российской Федерации при определенных условиях решения о комплексном развитии территории в отношении земельных участков, на которых расположены объекты федерального значения;
осуществление комплексного развития территории в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории;
— рассмотреть вопрос о разработке мер государственной поддержки застройщиков, реализующих проекты комплексного развития территорий, в том числе в целях обеспечения расселения ими ветхих многоквартирных домов.
2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопрос:
— о разработке и закреплении на федеральном уровне критериев, характеризующих высокий уровень износа жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, соответствие которым позволяет включать земельные участки, на которых они расположены, в границы комплексного развития территории жилой застройки;
— об установлении возможности принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об исключении данного многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки исключительно до дня принятия решения о проведении торгов (конкурса или аукциона) на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки;
— о введении требования об учете мнения правообладателей объектов нежилого назначения, индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки, садовых домов при принятии решений о комплексном развитии территории;
— об установлении возможности принятия решения о комплексном развитии территории, на которой расположен один многоквартирный дом;
— об установлении возможности принятия решения о комплексном развитии территории, на которой расположены индивидуальные жилые дома, дома блокированной застройки, садовые дома и отсутствуют многоквартирные дома;
— об исключении возможности проведения ранее запланированного капитального ремонта многоквартирного дома после принятия решения о комплексном развитии территории;
— об использовании накопленных и неизрасходованных средств Фонда капитального ремонта, а также средств, размещенных на специальных счетах, на цели комплексного развития территорий жилой застройки;
— об установлении возможности проведения торгов на право заключения одновременно нескольких договоров о комплексном развитии территорий различного вида в целях принятия экономически эффективных решений о комплексном развитии несмежных территорий;
— об исключении права публичной стороны на односторонний отказ от договора о комплексном развитии территории;
— об уточнении порядка реализации решений о комплексном развитии территорий без проведения торгов организациями с долей публичного участия, в частности, возможности привлечения указанными организациями иных лиц к реализации таких решений;
— о распространении положений Федерального закона «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» на все договоры о комплексном развитии территорий;
— об установлении возможности использования механизмов государственного (муниципального) частного партнерства, концессий при реализации решений о комплексном развитии территорий;
— о возможности включения в границы комплексного развития незастроенной территории земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства, обремененных сервитутами (частными и публичными);
— о закреплении возможности подготовки документации по планировке территории в целях реализации решения и (или) договора о комплексном развитии территории одновременно с подготовкой изменений в соответствующие программы комплексного развития систем коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры поселения, городского округа, а также утверждении такой документации по планировке территории до утверждения изменений в данные программы;
— об установлении требования по размещению в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности принятых решений о комплексном развитии территории, заключенных договорах о комплексном развитии территории, иных сведений, документов, материалов, согласованных, выданных, утвержденных в рамках осуществления комплексного развития территорий.
3. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с единым институтом развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ»):
— рассмотреть вопрос о возможности продажи акционерным обществом «ДОМ.РФ» уполномоченным органам публичной власти без проведения торгов доли жилых помещений в объектах, полученных им в рамках реализации проектов комплексного развития территории на земельных участках, предоставленных ранее на аукционе в аренду «за долю», по цене, установленной Минстроем России исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, для дальнейшего использования указанных жилых помещений в целях реализации государственных и муниципальных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан;
— разработать стандарт комплексного развития территорий для строительства малоэтажных жилых комплексов.
4. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления:
— обеспечить учет положений методического документа «Стандарт комплексного развития территорий», разработанного в соответствии с федеральным проектом «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда», при реализации проектов комплексного развития территорий;
— использовать при реализации проектов комплексного развития территорий в целях обеспечения земельных участков необходимой инфраструктурой механизмы, предусмотренные федеральным проектом «Инфраструктурное меню».